最近半年來，多個城市房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)疊加，促使房地產(chǎn)行業(yè)收并購頻發(fā)。有業(yè)內(nèi)人士認為：開發(fā)商看好房地產(chǎn)市場中期發(fā)展，積極補庫存；另一方面，調(diào)控之下，一些開發(fā)商短期內(nèi)趨于謹慎，更多去尋找二級市場收并購機會。預計未來收并購趨勢還會持續(xù)增強。
??房企“收并購潮”去年已開始，這與土地價格持續(xù)走高不無關(guān)系。“如今，土地競拍時很容易拍出一個高位價格，因為大家都在搶地，收并購可以規(guī)避一些價格風險”。保利地產(chǎn)首席分析師吳定金告訴財新記者。
??目前，房企收并購主要可以分為兩類：項目或土地類以及整體企業(yè)股權(quán)類?？硕鹧芯恐行闹赋觯科笸ㄟ^收購拿地，既能降低拿地成本和風險，又能夠快速推出市場，為企業(yè)帶來業(yè)績快速增長。
??同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也稱，通過收并購獲取的一些項目資源很快能為房企帶來收益，整改之后就能出售，“收并購付款方式多樣，比如有些可以分期支付，先付個首付款，后續(xù)在兩到三年或者更長周期內(nèi)，通過項目自身銷售回款及金融機構(gòu)資金等解決后續(xù)支付問題”。
??“招拍掛拿地的付款方式大致可分為兩種，金額不大的一次性，如果金額比較大，政府也可能允許分期付款”，吳定金表示，但收并購付款方式非常靈活，因為這屬于企業(yè)之間或私人之間的約定，不一定局限于現(xiàn)金形式。
??半年來，收并購案例不勝枚舉，房企借機獲得大量土儲和項目資源。如近日，萬科551億元接盤廣信房產(chǎn)所有投 資權(quán)益及債權(quán)。廣信房產(chǎn)資產(chǎn)包中含有廣州市內(nèi)多個優(yōu)質(zhì)地塊。（詳見《廣信房產(chǎn)爛尾近20年 萬科551億接盤》）
??融創(chuàng)中國和陽光城被媒體譽為“并購王”。5月以來，陽光城連下廣州、武漢、成都和北京多個項目，合計花費近130億元。融創(chuàng)中國也先后拿下天津、重慶和大連等處項目，總價合計超155億元。
??同時，藍光發(fā)展、泰禾集團、龍湖地產(chǎn)、新城控股等多家房企也都通過收并購斬獲多宗地塊和項目。據(jù)克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計，泰禾集團今年上半年中獲取的12宗土地中有9宗都是收購完成的；龍湖地產(chǎn)也有近40%的新增建面是通過收購獲取。
??吳定金表示，上半年房地產(chǎn)市場調(diào)控較多，部分城市銷售遇到一定阻力，市場不確定性因素增大，有些房企在招拍掛市場拿地時會偏謹慎。同時，一些城市上半年土地供應(yīng)偏緊，開發(fā)商通過收并購增加土儲和項目也不失為一個比較好的選擇，“預計下半年土地市場供應(yīng)會增加”。
??“目前開發(fā)商普遍庫存不足，特別是當銷售規(guī)模擴大時，土地儲備就要持續(xù)增加。換算成建面的話，大概要確保能賣三年?！眳嵌ń鹧a充。
??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，一線城市土地成交均價同比上漲19%，環(huán)比去年下半年微漲8%；三四線城市土地價格同比大漲87%，環(huán)比微漲3%。
??以廣州為例，中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月廣州商住商服用地共成交121.7萬平方米，同比回落28%。但商住商服用地半年總出讓金為477億元，比去年同期增加1.5倍，其中商業(yè)和住宅綜合用地總出讓金為364.7億元，同比上漲3.4倍。
??通過收并購能有效控制成本。以融創(chuàng)中國103億元收購的天津星耀五洲項目為例，據(jù)克而瑞測算，該項目計容建面約300萬平米，其中未售計容面積達235萬平方米，折合均價僅為5447元/平方米。
??也有分析人士認為，一些房企積極通過收并購拿地，有可能是在一級市場無法與其他開發(fā)商競爭。
??除降低成本，收并購還有助于迅速擴大規(guī)模。有業(yè)內(nèi)人士表示，這一輪中型開發(fā)商更有擴張沖動，房企爭搶著做大規(guī)模、沖排位，首要好處是能更容易以較低利率獲得貸款，在資本市場里增強議價能力，“規(guī)模指標不只銷售金額，還包括總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)等反映企業(yè)整體發(fā)展實力的數(shù)據(jù)”。
??“銀行等金融機構(gòu)會更關(guān)注top榜單里的大型房企，因為它們認為這些房企抗風險能力更強，特別是當市場環(huán)境變?nèi)鯐r，更愿意放貸給排名靠前的開發(fā)商”，上述人士補充。
??盡管收并購有諸多好處，在吳定金看來，該方式也存在風險：“主要來自于或有債務(wù)；其次是有些地塊，背后關(guān)系比較復雜，特別是涉及到多個債主方，談判耗時，也存在很多不確定性；再有則是稅費問題。而從一級市場拿的地，就比較干凈，但有可能代價就比較高”。
