上周:一批熱門樓盤集中開盤,“日光盤”再現(xiàn)寧波樓市,沒搖到號買到房的市民無比失望,買到房的市民也感慨“3分鐘選一套房,什么都來不及了解”。事實上,買房前有幾個數(shù)據(jù)一定要吃透,比如“得房率”“容積率”(關于得房率,可詳見中國寧波網(wǎng)報道《同樣是138㎡的房子為何差距這么大? 寧波房產(chǎn)專家告訴你》)
容積率是什么?是大好還是小好呢?它會對樓盤帶來什么影響?一般情況下,不同樓盤的容積率應該為多少?帶著這些疑問,記者咨詢了相關業(yè)內(nèi)專家。
什么是容積率?
容積率是指一個小區(qū)地上總建筑面積與用地面積的比率,它的計算公式為:容積率=建筑面積/用地面積。
舉個簡單例子,在不考慮其他因素的情況下,一塊10萬平方米的土地,如果開發(fā)商蓋了8萬平方米的房子(即建筑面積為8萬平方米),那么,這塊地的容積率是0.8;如果蓋了10萬平方米的房子,那么容積率就是1;蓋了15萬平方米的房子,容積率就是1.5。
不難發(fā)現(xiàn),通常情況下,容積率越高,該地塊的用地強度越大。也就是說,容積率越高,小區(qū)的建筑樓層就越高,容納的居民越多。同時,共用小區(qū)的公共設施、停車位等配套設施的居民就越多,小區(qū)會顯得越擁擠。反之,容積率越低,居住的舒適度就越高,但往往售價也水漲船高。
對于購房者來說,住宅品質(zhì)雖然不是和容積率呈線性關系,但一般情況下,低容積率也就意味著小區(qū)的高居住品質(zhì)。想象一下,一幢6層樓的住宅,一下子加高3倍,變成18層,人口也隨之增加3倍,明顯的感受是小區(qū)人流量增加、車輛增多、停車位緊張、電梯的使用強度也會大幅度增加。這也是一個樓盤容積率高低的意義所在。
容積率是由政府決定的 是國有土地使用權出讓合同的組成部分
容積率是怎么來的?根據(jù)2012年3月1日起實施的由住建部發(fā)布的《建設用地容積率管理辦法》規(guī)定,容積率計算規(guī)則由省(自治區(qū))、市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)國家有關標準規(guī)范確定。例如,“以出讓方式提供國有土地使用權的,在國有土地使用權出讓前,城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門將依據(jù)控制性詳細規(guī)劃,提出容積率等規(guī)劃條件,作為國有土地使用權出讓合同的組成部分?!?
記者從市規(guī)劃局獲悉,寧波的住宅容積率可參考《寧波市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術規(guī)定》(甬政發(fā)[2014]74號)。該技術規(guī)定指出,建筑容量應兼顧社區(qū)、環(huán)境和經(jīng)濟效益,與用地性質(zhì)、功能相適應,且滿足交通、安全、人防、環(huán)衛(wèi)等相關配套要求。新建、擴建、改建的居住用地建設項目,建筑容量的參考值為:一般區(qū)域,基準容積率區(qū)間為1.0-2.5,建筑密度≤35%;歷史文化街區(qū)及歷史風貌區(qū),基準容積率要求≤1.2;城市濱水基準容積區(qū)間為1.0-2.2,建筑密度≤30%;新城建設區(qū),基準容積率區(qū)間≤1.5-2.5,建筑密度≤30%。市規(guī)劃局相關工作人員介紹,具體的容積率指標在用地管理階段應按照批準的控制性詳細規(guī)劃要求執(zhí)行,在控制性詳細規(guī)劃未明確的情況下,可參照使用。參考值規(guī)定了容積率的最高限制,意味著實際情況下是不能超過這個最高限制。容積率一旦確定,就不能輕易改變,由于一塊土地在出讓之前就已經(jīng)確定了容積率,因此在項目驗收時容積率是不能突破這個指標的。
容積率在一定程度上決定樓盤品質(zhì) 但不能作為唯一評價指標
那么,我市的各大樓盤容積率都是怎么樣的?記者查看了我市的幾大在售樓盤的容積率情況。位于東錢湖旅游度假區(qū)一獨棟別墅樓盤的容積率為0.38,均價4萬/平方米;位于東部新城的興寧路上的一樓盤,容積率為1.6,均價35000元/平方米;位于滄海路的某純洋房樓盤,容積率為1.8,均價30000萬/平方米;鄞州區(qū)滄海路上的一樓盤,容積率為2.2,均價22000元/平方米;位于江北寧鎮(zhèn)公路上的一樓盤,容積率為2.7,均價為16000元/平方米。
有業(yè)內(nèi)人士指出,一般情況下,獨棟別墅樓盤容積率在0.5-0.8之間,多層、洋房樓盤容積率在1-1.5之間,小高層樓盤容積率在2.5左右,高層樓盤容積率大多數(shù)在4以上。從中可以看出,以純洋房、洋房為主的樓盤,容積率相對較低,小高層和高層樓盤的容積率較高。
但是如果有市民將容積率作為評價樓盤好壞的唯一指標那就錯了?!叭莘e率可作為影響樓盤品質(zhì)的因素,但容積率并不能與樓盤品質(zhì)直接掛鉤?!睂幉ò俾》慨a(chǎn)總經(jīng)理謝耀生說,“國內(nèi)外有不少頂尖豪宅,都是高容積率項目。選房時,市民可以多關注容積率、得房率、綠化率、樓間距等具體指標,綜合各方面因素考慮?!?