商改住項目和住宅項目銷售，是絕大部分房企賴以為生的現(xiàn)金流來源，掐斷這一現(xiàn)金流他們將面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險，這是房企冒險踩線的原因。但限價、限售政策并不能解決房地產(chǎn)市場尤其是一線城市的根本問題，即供需不平衡。
新一輪樓市調(diào)控抑制住了房價上漲和成交升溫，但也衍生出一系列新問題。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在此輪調(diào)控"商改住"限售、新房限價政策下，諸多開發(fā)商在各地頻頻違規(guī)，其中不乏大型房企;而在一些城市，開發(fā)商通過"雙合同"、"延期簽約"等方式規(guī)避限價限購政策，也是大面積涉嫌違規(guī)。
商改住項目和住宅項目銷售，是絕大部分房企賴以為生的現(xiàn)金流來源，掐斷這一現(xiàn)金流他們將面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險，這是房企冒險踩線的原因。
但作為抑制樓市投資投機(jī)的手段，限價、限售政策并不能解決房地產(chǎn)市場尤其是一線城市的根本問題，即供需不平衡。
因此，對于調(diào)控手段的反思和長效機(jī)制的建立也成為必要。目前各地限制性的調(diào)控政策是否存在調(diào)整的空間?如何不擾亂價格機(jī)制，徹底解決房地產(chǎn)市場的根本問題?
銷售壓力下的違規(guī)
繼3月26日北京"商改住"禁令后，廣州、成都、上海、深圳等地相繼跟進(jìn)。在嚴(yán)格的管控政策下，一些房企違規(guī)了。
3月28日，北京市住建委公布，林肯公園(資料、團(tuán)購、論壇)、萬科天地(資料、團(tuán)購、論壇)、恒大未來城(資料、團(tuán)購、論壇)、泰禾中央廣場(資料、團(tuán)購、論壇)、龍湖西宸廣場(資料、團(tuán)購、論壇)、尚峰一號等涉嫌將商業(yè)辦公用途改變?yōu)榫幼∮猛句N售，這6個項目當(dāng)時被停止網(wǎng)簽。
5月份，綠地也因試圖打擦邊球而兩次被罰。涉事項目分別是位于北京密云區(qū)的綠地朗山產(chǎn)業(yè)園商辦項目，以及位于上海閔行區(qū)的綠地峰尚匯項目。前者因為存在無證售房、涉嫌違規(guī)宣傳"商改住";后者因未對違法建設(shè)進(jìn)行完全整改。
"頂風(fēng)作案"背后，是以綠地為代表的房企手握大量商辦項目急于去庫存的無奈。
早在2012年，綠地集團(tuán)就已開始加碼商辦。公開統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，綠地集團(tuán)在過去5年間，僅在北京拿下的商辦用地就超過15塊。綠地2016年的銷售中，住宅項目占比64%，商辦占比36%。
深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)展研究總監(jiān)徐楓表示，全國現(xiàn)在商業(yè)物業(yè)存量過剩，房企違規(guī)"商改住"的主要原因，是為了去庫存轉(zhuǎn)化成現(xiàn)金流。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-5月份，全國住宅待售面積為36475萬平方米，同比下降17.9%;辦公樓待售面積3706萬平方米，同比上升7.7%;商業(yè)營業(yè)用房的待售面積為15921萬平方米，同比上升4.6%。
除了違規(guī)"商改住"，新房銷售領(lǐng)域"雙合同"、"延期簽約"現(xiàn)象也是遍地開花。
根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者的調(diào)查，在主流一二線城市，因為政府實施限價管理，每個區(qū)域、每個樓盤都進(jìn)行限價銷售，而且限定的價格較低，一些城市的開發(fā)商就通過"雙合同"來規(guī)避限價。
所謂雙合同，指的是購房者在買房時，除了購房合同，還被要求簽訂一份裝修合同。以某大城市郊區(qū)為例，樓盤備案價基本在12000-15000元/平方米，而市場真實售價為18000-20000元/平方米，這中間存在的五六千元差價以另外的裝修合同來支付。
為此，購房者將付出相當(dāng)于50%-60%左右的首付成本(首付+裝修)，而裝修貸款只能貸5-10年不等，月供壓力也很大。這也相當(dāng)于是變相的首付貸，是現(xiàn)行國家金融政策所不支持的。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些項目通過延期一年簽約的方式，規(guī)避限購政策。購房者先簽意向書，支付首付款以及在接下來的一年里陸續(xù)支付金額不等的分期款，同時辦理社保;一年后，雙方再簽訂正式的購房合同、辦理貸款、簽約過戶。
新房銷售花樣頻出的背后，是房企普遍面臨業(yè)績和資金壓力。
2017年5月，大部分房企銷售業(yè)績環(huán)比下降。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，5月銷售業(yè)績排行前10名房企中，有8家房企均出現(xiàn)環(huán)比下滑，前20名有13家環(huán)比下滑。其中碧桂園5月銷售業(yè)績?yōu)?80億元，環(huán)比下降10%;萬科為359億元，環(huán)比下降14%。
徐楓認(rèn)為，市場不好時，房企加快銷售是本能反應(yīng)，尤其在非熱點城市，由于監(jiān)管比較缺位，房企違規(guī)成本低，踩線銷售是一個"務(wù)實"的做法。
協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖則表示，當(dāng)前房企融資的各種渠道都在收緊，房地產(chǎn)商面臨資金壓力，銷售是房企獲得現(xiàn)金流的最有效途徑。
整治亂象的政策建言
面對復(fù)雜的市場環(huán)境和頻頻出現(xiàn)的違規(guī)現(xiàn)象，政策該如何應(yīng)對?
對于"商改住"問題，廣東省房協(xié)建議，根據(jù)地方實際情況作出調(diào)整，不要簡單采取"一刀切"式的管理。
比如在廣州，房協(xié)建議，商住混合用地的商業(yè)裙樓、住宅用地的配套商業(yè)商務(wù)設(shè)施，不應(yīng)受300平方米限制、銷售對象可以是個人。
理由包括，該類商業(yè)本身的功能改為居住價值不大、消防要求與新政規(guī)定沖突，以及廣州作為千年商都和商貿(mào)城市，商鋪、裙樓商業(yè)出售給個人投資者，投資者買鋪、商家租賃是商業(yè)市場長期以來的運(yùn)作模式，簡單粗暴地禁止此類物業(yè)銷售給個人，會對廣州市的商業(yè)市場造成沖擊。
在北京，多方力量博弈之下，5月23日，北京市對"3·26新政"發(fā)布了具體的執(zhí)行口徑:新規(guī)不涉存量，合法已購商辦類房屋可租可售，不需拆除上水下水設(shè)施。
一線城市因地制宜之外，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，作為曾經(jīng)的熱門投資品，商改住項目在一線城市和部分二線城市限售有必要，但在商品房庫存巨大的三四線城市則沒有必要。
而對于限價政策帶來的新房銷售亂象、首付貸重出江湖、購房風(fēng)險加大的問題，4月3日，佛山市住建局表示，發(fā)現(xiàn)將商品房總價不合理拆分、虛假裝修、虛高裝修價格、捆綁銷售車位(庫)等行為的，立即予以制止，并暫停項目網(wǎng)簽，責(zé)令停業(yè)整頓;惠州市房管局也表示，從4月1日開始，在政府備案登記的樓盤，不能再加裝修款銷售，只能按備案價銷售。
