一大波樓市調(diào)控之后，房價真的降了嗎？
一二線城市整體退燒，三四線城市去庫存明顯提速
先看一組官方數(shù)據(jù)，來自中國70個大中城市的5月房價數(shù)據(jù)顯示：
1、15個熱點城市新房“漲幅”比4月份全部回落，其中9個城市新房價格下降或持平；5個城市漲幅在0.5%以內(nèi)。
2、70個大中城市中一線城市新房和二手房價格同比漲幅均連續(xù)8個月回落；二線城市新房和二手房價格同比漲幅分別連續(xù)6個月和4個月回落。
3、北京新房價格環(huán)比4月持平，但二手房價格指數(shù)環(huán)比下跌0.9%，跌幅位列70個城市的首位。
這組數(shù)據(jù)透露了什么信號？當(dāng)前樓市的特點是：一線城市總體降溫，二線城市市場有分化，弱房價和熱房價城市相互牽制，三四線城市總體升溫。兩年前房價領(lǐng)漲的一二線城市開始進(jìn)入到調(diào)整期，從2015年初的一線城市拉動房價上漲到2016年的二線城市拉動樓市上行，直至現(xiàn)在市場出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，一二線城市整體熄火退燒，而三四線城市去庫存明顯提速，同時也接下了一二線城市房價上漲的接力棒。
但整體來看，樓市已經(jīng)出現(xiàn)降溫，而且在這70個樣本城市中，北京二手房領(lǐng)跌全國，這是罕見的。從房產(chǎn)中介的數(shù)據(jù)來看，北京二手房普遍跌幅應(yīng)該在5%以上，個別區(qū)域如遠(yuǎn)郊區(qū)縣要大一點。
除此之外，樓市調(diào)控的緊箍咒開始發(fā)作了，環(huán)北京城市圈的房價更危險。
在經(jīng)歷了3月21日及6月9日兩輪調(diào)控之后，燕郊樓市已今非昔比，尤其是6月9日三河市發(fā)布“外地人三年社保才可購房”的要求，并且提出把房價穩(wěn)定在2016年10月的水平上，讓這個火得不能再火的環(huán)京樓市“停火”了。目前燕郊二手房降價幅度在每平方米四五千元，個別房源業(yè)主急售達(dá)到每平方米八千元。即便是降價甩賣，也是有價無市，以前每月成交10套，現(xiàn)在僅能成交1套。
應(yīng)該說，限購、限貸、限離、限售甚至是限價的超級五限政策，算是把這一輪房地產(chǎn)泡沫給壓制住了。
剛剛，樓市又傳來一個利空！
銀監(jiān)會主席郭樹清表示，要堅決抑制部分地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫。之前，銀監(jiān)會已經(jīng)進(jìn)行了雷厲風(fēng)行的銀行監(jiān)管，并取得了一定的成效。比如，以下三點：
第一，嚴(yán)格規(guī)范和清理銀行委外投資，這使得銀行的資金不得違規(guī)進(jìn)入股市、債市、房地產(chǎn)市場。第二，商業(yè)銀行的同業(yè)業(yè)務(wù)，必須穿透最基礎(chǔ)的底層資產(chǎn)，也就是資金去向必須明晰，防止銀行資金進(jìn)入房市。第三，警告民營銀行不能成為大股東的提款機(jī)，規(guī)范和整頓銀行業(yè)。
這些政策，每一招都是限制銀行資本進(jìn)入樓市。
由于商業(yè)銀行都有規(guī)模擴(kuò)張的內(nèi)在沖動，而且銀行本身就追求利潤的，尤其是在利潤巨大的樓市面前，天量信貸涌入樓市，擠壓實體經(jīng)濟(jì)資金已成為不能忽視的問題。
在這種情況下，銀監(jiān)會出招了，約束商業(yè)銀行的合規(guī)的、違規(guī)的資產(chǎn)過度擴(kuò)張。也只有這樣才能真正降低負(fù)債率，降低杠桿率，化解銀行的系統(tǒng)性風(fēng)險，為中國的金融體系長期健康打下基礎(chǔ)。
如果不約束銀行，是很難控制房地產(chǎn)泡沫的，如果銀監(jiān)會不去約束商業(yè)銀行將信貸資金大量投向房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)價格還會上漲。在一系列的措施打壓之下，接下來房地產(chǎn)信貸肯定是會偏緊的。
由此可見，中央調(diào)控樓市一招比一招狠，在樓市降溫的歡呼聲中，有人恨不得高昂的房價腰斬。調(diào)控之下，突然間的暴跌對中國樓市就一定好嗎？
有分析認(rèn)為，樓市最大的風(fēng)險是什么？不是房價上漲，也不是下跌，而是突然暴跌，也就是一下子就崩盤了。從各國樓市發(fā)展的經(jīng)驗來看，一旦房地產(chǎn)這個超級資產(chǎn)價格崩盤，接下來就是嚴(yán)重流動性危機(jī)、金融危機(jī)，最后是經(jīng)濟(jì)危機(jī)。
首先，沒有人能保證一旦樓市調(diào)控政策放松，新一輪的房價泡沫會不會卷土重來；其次，如果房價僅僅是不漲了，并不意味著泡沫就消失了，房價暴跌最大的可能性，就是出現(xiàn)在房價暴漲之后。
對此，可以對比一下香港，同樣是中國的城市，北上廣深是一線，香港還是全球一線城市。
數(shù)據(jù)顯示，今年一季度香港房價漲幅是14%，這個漲幅位居全球第二，僅次于冰島。在樓市泡沫閃現(xiàn)的時候，香港為什么最擔(dān)心房地產(chǎn)暴跌風(fēng)險？因為他們嘗過樓市暴跌崩盤的痛苦。
1997年以來，香港樓市經(jīng)歷了“十上十下”，回落幅度最大為1997年至1998年，由于過度炒賣、借貸和過度供應(yīng)，樓價下跌了41.2%，直至2003年后才扭轉(zhuǎn)。
而北上廣深，哪個城市承受得起這樣的樓市暴跌風(fēng)險？或許，樓市最大的風(fēng)險是突然暴跌引發(fā)的崩盤。樓市調(diào)控到了需要建立長效機(jī)制的時候，需要從多角度下手，提供整體解決方案。同時，在調(diào)控樓市之時，也不妨給實體經(jīng)濟(jì)一點時間，等一等經(jīng)濟(jì)回升的腳步，推動中國經(jīng)濟(jì)全面由虛入實。
在樓市降溫陰霾下，未來樓市走勢？
在多重壓力下，一二線城市將進(jìn)入調(diào)控政策抑制下的“降溫周期”。雖然三四線城市的房價繼續(xù)高位運行，但整體漲幅將出現(xiàn)下行。作為中國地產(chǎn)的龍頭企業(yè)，在今年6月5日，萬科董事會秘書朱旭還公開表示：公司對下半年房地產(chǎn)市場的發(fā)展保持謹(jǐn)慎態(tài)度，未來的形勢可能會比想象中更嚴(yán)峻。
對于購房者而言，如果一定要入場賭一把這瘋狂的樓市，就要跳出政策的周期來看房價的走勢。一二線城市房價已經(jīng)漲起來了，而且被樓市調(diào)控限定的不能動彈，是否應(yīng)該去三四線城市搶房呢？
中國的三四線城市，大體分兩種情況：
一是經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不錯，而且又處在大的城市群或者都市圈的大循環(huán)中，這些城市房價相對于核心城市較低，與核心城市的購房行為之間有某種互補(bǔ)，所謂溢出效應(yīng)主要指這些城市。
另一類則純粹因為價格相對偏低，但住房的存量很大，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)也一般，未來不會出現(xiàn)大量的人口流入的城市。對于這些城市，如果購買自住，無疑可以，但如果用于投資，這種選擇非常危險。
從中國5月的房價數(shù)據(jù)來看，在一二線城市降溫的情況下，三四線城市卻極為火爆，5月份環(huán)比上漲前三名的城市居然是蚌埠、北海和湛江。
功夫財經(jīng)
中國房價長期的趨勢仍然服從于供求規(guī)律和城市稀缺的原則。
未來的人口只會往大城市走，而不會跑到小縣城去，好的城市，高品質(zhì)的城市在中國屬于稀缺資源。中國從各個方面去評估，好城市實在太少。能列入全球城市的不過北上廣深再加上杭州五個城市而已，能列入國際城市的不超過10個，其他的中心城市和區(qū)域大城市都在10個左右。這些城市無論就資源，還是未來的發(fā)展而言都是三四線一些小城市無法比擬的。這也意味著城市分化的趨勢會越來越明顯。
千萬不要把自己的財富投向沒有希望的一些三四線城市。即使在上述所列舉的大城市中，由于住房品質(zhì)的差距，未來好房子的很會稀缺。稀缺是理解房價最根本的邏輯，也是理解房地產(chǎn)周期的關(guān)鍵。
短期而言，北京、上海、深圳等熱點城市的房價仍然會調(diào)整，只要政策堅持，但一旦政策周期逆轉(zhuǎn)，最具財富保值功能的仍然是這些城市的房子，而不是現(xiàn)在火爆的那些不知名的城市。
財經(jīng)韜略
未來一段時間樓市調(diào)控將會是這樣的：一線城市、強(qiáng)二線城市會保護(hù)剛需，同時繼續(xù)嚴(yán)控投資性購房、二套房，同時不允許新房環(huán)比出現(xiàn)上漲；多數(shù)三四線城市，繼續(xù)鼓勵購房，以推動去庫存。對于炒房客來說，人口流失的三四線城市，極有可能成為他們的陷阱和墳?zāi)?，鎖定他們的資金、吞噬他們的財富，讓他們血本無歸、抱憾終身。
齊俊杰看財經(jīng)
剛需還是盡早買，最大的問題就是，不要以為你是首套房就一定能貸到款，這個還真不一定。銀行主觀意愿已經(jīng)不想給你錢了，所以會找各種各樣的借口來搪塞你。而一旦房價不漲轉(zhuǎn)為下跌，那么住房按揭抵押貸款的風(fēng)險也就出現(xiàn)，銀行們就更不愿意給房子貸款了。本來我就無利可圖，還要承擔(dān)風(fēng)險，當(dāng)然就是能不干就不干，所以剛需別盼著房價跌，跌下來你還真未必能買的起房。除非你是全款，但現(xiàn)在重點城市要全款買一套房，得豪的不得了才行。
目測，整個樓市在銀監(jiān)會的明確表態(tài)下，將繼續(xù)分化，三四線還得再漲一會，一線二線，則將進(jìn)一步的陷入冰封期。沒有信貸的支持，強(qiáng)行去杠桿。唯一的懸念就是高房價還能挺多久。買房的多少都是加了杠桿的，不光是銀行，民間私人借貸也通常是有利息要還錢的。所以調(diào)控一年的時間是一個比較重要的時點，也就是如果從10月到明年3月，這將是一個一二線城市發(fā)生嚴(yán)重質(zhì)變的時期。而一旦一線松動了，三四線嘚瑟的炒房資金們，基本就會徹底懵逼了。屆時三四線一旦限購，將徹底鎖死流動性。明年你要再想賣房，估計應(yīng)該是個相當(dāng)困難的事了。
小白讀財經(jīng)
1、調(diào)控期內(nèi)，一二三四線房子均不值得投資，投資有借錢成本的，杠桿數(shù)倍不等，在這個期間里你的投資收益大于借錢成本的可能性不大。
2、一二線城市：如果剛需買房，晚買比早買好，今年年底買比年中買好，未來房價環(huán)比下跌已經(jīng)成為大勢，晚買還可以挑到更便宜的房子。當(dāng)然如果你急著買，比如結(jié)婚，子女上學(xué)等，那就另當(dāng)別論。
3、三四城市：如果是剛需不妨趁早買，棚改+去庫存下一兩年內(nèi)房價上漲的可能性大，提前介入或許還能挑到好房子。
