近期，熱點(diǎn)城市住房租金下跌了。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2017年5月，上海、深圳、廣州房屋租賃價格環(huán)比分別下跌1.21%、0.35%和1.24%。自2016年12月以來，上海房租連續(xù)6個月下跌，此前自2008年10月起已連續(xù)上漲90個月。同時，自2016年8月，深圳房租整體已連續(xù)10個月下跌。參考中原指數(shù)，滬深穗及南京等重點(diǎn)城市2016年底以來住房租金集體下跌。
一般講，租金波動規(guī)律可循。二手房銷售回升，或春節(jié)后“招工季”、5-7月大學(xué)“畢業(yè)季”等，都會推動房租上升。相反，當(dāng)樓市趨冷，賣房業(yè)主觀望，房屋“由售轉(zhuǎn)租”，租賃供應(yīng)增加，租賃需求旺季結(jié)束等，房租都會下行。近幾個月，樓市調(diào)控“落地”，熱點(diǎn)城市二手房成交普遍下跌30%- 50%。很多二手房“由售轉(zhuǎn)租”，從而推動租賃供應(yīng)增加，造成短期租金下跌。
但是，熱點(diǎn)城市房租集體且持續(xù)下跌，這是2008年以來的第一次。筆者認(rèn)為，除了上述周期性的因素外，房屋租賃市場的供需發(fā)生了結(jié)構(gòu)性和趨勢性的變化，最突出的就是租賃供應(yīng)“放量”增長。早在2011年，我國城鎮(zhèn)家庭戶均住房擁有已達(dá)到一套、人均住房面積已接近發(fā)達(dá)國家平均水平(35平米)。由此，邊際居住空間需求下降，新增供應(yīng)將越來越多地投入到租賃市場。
近年來，城鎮(zhèn)住房供應(yīng)總體充足。除新增人口產(chǎn)生的購買力、改善型需求，近年來很多購房可歸為資產(chǎn)配置或所謂的投資需求，也將增加租賃市場投放規(guī)模。
同時，近年來各類長租公寓異軍突起。根據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，目前集中在大城市的品牌長租公寓就有1000多家，運(yùn)營公寓數(shù)量約100萬(套)間。而且大城市新增地塊出讓“競自持”、“競公租房等保障房”的比例越來越大，而存量舊村屋盤活時代也已到來，加上政策鼓勵企業(yè)規(guī)?；I(yè)化租賃，萬科、招商、碧桂園等龍頭紛紛進(jìn)軍長租公寓市場，長租公寓海量增長，最大貢獻(xiàn)就是適居性租賃房源增加。
在深圳，目前有200家各類長租公寓品牌。這些公寓品牌不僅迎合市場需求，推出大戶型合租、“打隔斷”以及“N +1”(房間+客廳)，而且借助國家鼓勵非住宅存量物業(yè)改造為租賃住房的政策東風(fēng)，將觸角延伸到成本和價格洼地的城中村、閑置低效的廠房和商辦建筑。通過提高單套住房承載租客數(shù)量，盤活閑置非住宅物業(yè)，近年來深圳租賃房源供應(yīng)規(guī)?；鲩L。
同時，近年來各大城市地下軌道、輕軌相繼進(jìn)入開通運(yùn)營期，交叉分布、方便換乘的軌道網(wǎng)狀圖初步形成，越來越多的房屋變成“地鐵房”，原來有區(qū)位優(yōu)勢的房屋，其不可替代性下降。對租賃剛性的中低收入人群來說，外圍區(qū)域租金僅為中心區(qū)租金的一半，“外圍租房、中心區(qū)上班”通勤模式的性價比更高。因此，租賃市場有效供給范圍也從中心區(qū)擴(kuò)展到外圍。
另外，基于工業(yè)和商辦低地價、低成本，各路投資資金紛紛進(jìn)入“類住宅”市場。在京滬深，近年來所謂的酒店式公寓、公寓式辦公、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房等“類住宅”發(fā)展迅速，并成為樓市限購政策下投資資金“新出口”。由投資資金主導(dǎo)的這些“類住宅”，都會形成租賃市場供應(yīng)。
而且各大城市都在大規(guī)模建設(shè)公租房。未來5年，深圳將建設(shè)40萬套保障房和人才住房，北京今后五年將建50萬套租賃房，今年廣州也將推出1.2萬套公租房，極大地分流了租賃剛性的低收入人群?？傊?，盡管房價上漲導(dǎo)致租房人群增加，但房租自2010年已整體上漲6年，深圳即便一居室的城中村住房租金也要2500元左右。同時，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期居民收入增長放緩，租金支付能力下降，白領(lǐng)合租也成常態(tài)。由此，大城市租金下跌非周期性現(xiàn)象，而是供求逆轉(zhuǎn)的趨勢性現(xiàn)象。
