??臨近6月底，房企又進(jìn)入沖刺半年業(yè)績(jī)關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)，已有多家機(jī)構(gòu)與多名業(yè)內(nèi)人士判斷今年下半年，房地產(chǎn)分水嶺將出現(xiàn)。而大部分房企在今年前5月順利甚至超額完成業(yè)績(jī)，短暫狂歡背后是調(diào)控深入、多個(gè)項(xiàng)目不得不延遲開(kāi)盤(pán)，面臨整體盈利壓力。
??另一方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月份全國(guó)房地產(chǎn)新開(kāi)工面積為16939 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.2%，增速較上月下滑4.9個(gè)百分點(diǎn)。
??東方證券(14.000, 0.22, 1.60%)分析師竺勁分析認(rèn)為，近幾個(gè)月來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)**增速持續(xù)放緩，主要由于去年基數(shù)較高。目前房?jī)r(jià)地價(jià)比已經(jīng)接近歷史較低的位置，部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始延遲新開(kāi)工并適當(dāng)拉長(zhǎng)施工時(shí)間來(lái)緩解盈利壓力。他預(yù)計(jì)6月份新開(kāi)工面積增速將繼續(xù)收窄。
??房?jī)r(jià)地價(jià)比接近歷史新低
??東方證券研究所的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2015年1月到2017年5月，房?jī)r(jià)地價(jià)比整體呈現(xiàn)波浪式下滑態(tài)勢(shì)。其中房?jī)r(jià)地價(jià)最高的時(shí)候在2015年2月、2015年5月；房?jī)r(jià)地價(jià)最低的時(shí)候在2016年9月、2016年11月。今年4月，房?jī)r(jià)地價(jià)比又接近于去年11月的低位，5月則略有回升。這反映了房?jī)r(jià)走低同時(shí)地價(jià)成本上漲的市場(chǎng)環(huán)境。
??億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，近兩年，北京房?jī)r(jià)地價(jià)比高峰在2015年2、3月，分別為2.88、3.23，5月為5.30；2016年11月僅為1.33；到了今年前三月有所上揚(yáng)，4月為1.62，5月為1.37。上海房?jī)r(jià)地價(jià)比高峰出現(xiàn)在2015年1、2月，分別為6.12、5.83；5月為13.43；今年3月，上海房?jī)r(jià)地價(jià)比跌至2.12。
??二線(xiàn)城市相對(duì)有滯后性，比如杭州，房?jī)r(jià)地價(jià)比最高峰出現(xiàn)在2015年5月，為9.02；2017年3月跌入谷底，為1.07。
??去年調(diào)控在控制房?jī)r(jià)上漲與高價(jià)地的產(chǎn)生這兩方面都具有實(shí)效，因此才會(huì)出現(xiàn)去年底明顯的房?jī)r(jià)地價(jià)比下調(diào)，以及今年以來(lái)的低位徘徊。
??表面上看，房企在上半年銷(xiāo)售增速略有回升。5月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)10.2%，銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)14.1%。單月銷(xiāo)售增速的抬頭主要是因?yàn)槿ツ晖诘幕鶖?shù)較低。
??竺勁認(rèn)為，目前市場(chǎng)兩大表現(xiàn)是有原因的：整體銷(xiāo)售動(dòng)能仍在下降，限購(gòu)限貸對(duì)需求產(chǎn)生了較為明顯的影響；**增速收窄，房企到位資金增速持續(xù)放緩。
??5月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)**額單月同比增長(zhǎng)7.3%，增速較上月下降了2.3個(gè)百分點(diǎn)。**的邊際增速繼續(xù)下降，房企資金來(lái)源增速同比增長(zhǎng)4.0%，較上月下降7.3個(gè)百分點(diǎn)，其中購(gòu)房款的增速為1.7%，較上月下降5.8個(gè)百分點(diǎn)；非購(gòu)房款增速為6.9%，較上月下降9.5個(gè)百分點(diǎn)。
??去年以來(lái)，購(gòu)房款占總資金來(lái)源的比重就超過(guò)一半，房企資金回籠主要依賴(lài)于銷(xiāo)售回款。隨著限價(jià)、限簽等調(diào)控政策的加碼，購(gòu)房款增速已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月下降。同時(shí)房企融資渠道的監(jiān)管仍未放松，開(kāi)發(fā)商的資金壓力增大，**增速承壓。
??資金面收緊下分水嶺將現(xiàn)
??竺勁認(rèn)為，與上一輪全行業(yè)增速較低的邏輯不同之處在于，目前房地產(chǎn)行業(yè)集中度的大幅提升主要是來(lái)自于龍頭房企的內(nèi)生增長(zhǎng)。在政策環(huán)境較緊的背景下，龍頭房企在融資和規(guī)模擴(kuò)張方面具有先天優(yōu)勢(shì)。
??**增速收窄，房企到位資金增速連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)下滑。5月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)**額為9863億元，同比增長(zhǎng)7.3%，增速較上月下降了2.3個(gè)百分點(diǎn)。**的邊際增速繼續(xù)下降。5月份全國(guó)土地購(gòu)置面積為 2052萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.0%，較上月下降了11.4個(gè)百分點(diǎn)。房企到位資金為 11768億元，同比增長(zhǎng) 4.0%，較上月下降7.3個(gè)百分點(diǎn)，其中房款的增速為1.7%，較上月下降5.8個(gè)百分點(diǎn)；非房款增速為6.9%，較上月下降9.5個(gè)百分點(diǎn)。
??中信證券(17.260, 0.32, 1.89%)6月22日發(fā)布研究報(bào)告指出，三四線(xiàn)城市的景氣度可能受到按揭利率上行和短期銷(xiāo)售透支的沖擊。一二線(xiàn)城市由于此前網(wǎng)簽管制，新房項(xiàng)目定價(jià)比二手更低，因而未來(lái)新盤(pán)推貨時(shí)去化率有保障。從城市分布來(lái)看，幾家大房企策略不一樣，未來(lái)幾年保持穩(wěn)定的城市分布數(shù)量，擴(kuò)大每個(gè)重點(diǎn)城市的市場(chǎng)占有率，可能要比增加城市數(shù)量更加重要。
??一個(gè)明顯的趨勢(shì)是：銷(xiāo)售增長(zhǎng)大幅低于預(yù)期。政策調(diào)控嚴(yán)厲程度超出預(yù)期。利率出現(xiàn)明顯上升。近期21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者走訪(fǎng)了上海周邊的花橋鎮(zhèn)，發(fā)現(xiàn)限購(gòu)之后這里的項(xiàng)目銷(xiāo)售速度有明顯放緩，售樓處人流也不再有人擠人的現(xiàn)象，觀(guān)望買(mǎi)家增加。而放緩開(kāi)發(fā)速度也成為當(dāng)?shù)胤科蟮闹饕獞?yīng)對(duì)策略。限價(jià)、限簽對(duì)開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)節(jié)奏和資金回籠有較大影響。某全國(guó)知名房企去年下半年在花橋所拿高價(jià)地，其售樓處至今仍未開(kāi)放。同樣的情況也發(fā)生在上海浦東、青浦等多個(gè)高端項(xiàng)目處。
??事實(shí)上，從銷(xiāo)售增速環(huán)比來(lái)看，已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月下降。根據(jù)融360 數(shù)據(jù)，5月份全國(guó)首套房平均貸款利率達(dá)到4.73%，已經(jīng)達(dá)到一年以來(lái)的最高水平。在全國(guó)533家銀行中，提供9折以下**利率的銀行僅剩12家，較上月減少30家。另有20家銀行已經(jīng)暫停房貸業(yè)務(wù)。
??上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，從地產(chǎn)周期的角度看，當(dāng)前政策面比較緊，資金方面的獲取壓力也開(kāi)始增大，所以部分房企可能會(huì)有意識(shí)地放緩**節(jié)奏，這也是為了把控成本。當(dāng)然對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，從補(bǔ)庫(kù)存的角度看，尤其是一些高房?jī)r(jià)的城市，尤其是要鼓勵(lì)房企積極新開(kāi)工等。
??另一方面，三四線(xiàn)城市的銷(xiāo)售催化動(dòng)力其實(shí)也在開(kāi)始減弱。從城市結(jié)構(gòu)上看，東部、中部、西部地區(qū)銷(xiāo)售面積同比增速分別為0.6%、4.3%、9.4%。竺勁預(yù)計(jì)， 6 月份東部和中部的增速將回落；西部地區(qū)作為城市能級(jí)最低的區(qū)域，銷(xiāo)售增速也開(kāi)始收窄。
