47歲的狄更斯在首版《雙城記》的開篇第一句寫下了這樣一句話：“這是最好的時(shí)代，這是最壞的時(shí)代。”
一百四十七年后，38歲的財(cái)經(jīng)作家吳曉波在從華盛頓返回上海的飛機(jī)上寫下了：“當(dāng)這個(gè)時(shí)代到來的時(shí)候，銳不可當(dāng)。萬物肆意生長，塵埃與曙光升騰，江河匯聚成川，無名山丘崛起為峰，天地一時(shí)，無比開闊?！?
在這激蕩三十年中，房地產(chǎn)業(yè)逐步成為了中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，并在此之后很長一段時(shí)間內(nèi)難以取代，即使是多輪的政策調(diào)控，到最后似乎也只會迎來“市場報(bào)復(fù)性反彈”，直到“存量時(shí)代”的來臨，各大城市開始出現(xiàn)明顯分化。于是，越來越多的房企打起了“城市運(yùn)營”的主意，或許用不了多久，“開發(fā)商”這個(gè)詞會被無情地扔進(jìn)歷史的故紙堆。
從邏輯上看，在買地、造樓、賣樓之后，被造起來的項(xiàng)目并不會憑空消失，隨著時(shí)間的推移，最終還是會落到如何發(fā)揮這些已造項(xiàng)目的最大價(jià)值上，畢竟總不能全部再推倒重來。然而，事實(shí)上，對增量的銷售與對存量的運(yùn)營有著一個(gè)永遠(yuǎn)都無法擺脫的閉環(huán)，這一無形的閉環(huán)猶如數(shù)學(xué)符號∞或是梅比斯環(huán)一般，一旦進(jìn)入便無法停止。
萬丈高樓平地起
當(dāng)越來越多的開發(fā)商向運(yùn)營商轉(zhuǎn)移的時(shí)候，一個(gè)問題出現(xiàn)在了人們的面前，目前市場上那些知名而成功的“運(yùn)營商”其中有很大的一部分并非具有開發(fā)商背景，或者是從一開始的時(shí)候，他們做的就一直都是彌補(bǔ)開發(fā)商短缺的事情。
凱信亞洲董事長黎蕓樺表示：“這20年來，我們一直在做高端的租賃，其實(shí)一開始的時(shí)候，我們就是一個(gè)代理商，或者說甚至就是一個(gè)中介，然后一些開發(fā)商找到了我們，他們說：你們現(xiàn)在有那么多國外的高端客戶，那么我們的房子有沒有辦法造出來之后可以做到讓這些老外直接搬進(jìn)來?于是我們就開始成為一個(gè)類似業(yè)主代表的存在，告訴開發(fā)商這個(gè)樓要怎么造，然后開始一點(diǎn)點(diǎn)地變成了一種運(yùn)營模式，接著從2010年開始我們就沒有停過，因?yàn)椴粩鄷虚_發(fā)商來找我們，希望把我們的模式往前推，我們的業(yè)務(wù)范圍就這樣越來越廣。”
對于以往開發(fā)商而言，“造樓”“賣樓”是最省心的，即使有些需要持有運(yùn)營的部分，直接打包給專門的運(yùn)營商就可以了，他們更關(guān)心這個(gè)項(xiàng)目最終出售的價(jià)格。與其花費(fèi)時(shí)間精力運(yùn)營一個(gè)項(xiàng)目，以長期的方式收回成本并獲取利潤，不如直接倒手賺得更多更快。
城市運(yùn)營的實(shí)體經(jīng)濟(jì)困境
對于剛過去的二三十年來說，這個(gè)邏輯一點(diǎn)都沒有錯(cuò)，房價(jià)每一年都在漲，買賣是最便捷實(shí)際的賺錢手段。然而在地價(jià)不斷地提升，盈利不斷被攤薄和成本硬約束下“造樓”“賣樓”這條路也變得越來越難走了，于是花時(shí)間精力運(yùn)營一個(gè)項(xiàng)目，然后獲取利潤也變得無可厚非。
然而，城市運(yùn)營在未來真的是一片藍(lán)海嗎?從目前的市場情況來看，無論是住宅、商業(yè)還是辦公樓都面臨著過高的物業(yè)價(jià)格造成過高的租售比的困境。城市運(yùn)營在通常情況下，更重要的是商辦的入駐率，畢竟如果住宅的租賃和服務(wù)是剛性需求，那么商業(yè)和辦公的空間租賃就更加充滿隨機(jī)性。從一定程度上來說，商業(yè)地產(chǎn)的入駐率與零售業(yè)關(guān)系密切，辦公樓的入駐率則與中小企業(yè)發(fā)展脫不了干系。
過去的二三十年中，房地產(chǎn)業(yè)逐步成為了中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，隨著房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，自1978年起步并于1992年成功建立的投資+出口推動的經(jīng)濟(jì)高速增長模型轟然倒塌。隨著2003年房地產(chǎn)步入高速通道起房地產(chǎn)就開始取代了實(shí)體經(jīng)濟(jì)，并受到全國的追捧。
從2003年開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資額逐年增加，全中國的資金都開始涌向房地產(chǎn)，與此同時(shí)央行開足馬力印發(fā)貨幣，大量貨幣再轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)紅火，當(dāng)資源涌向房地產(chǎn)領(lǐng)域，賺錢效應(yīng)很快蔓延，炒房熱度高燒不退，辛辛苦苦做實(shí)業(yè)一輩子賺的錢都沒有炒房一年賺的多，這種信號一旦蔓延，一些從事制造業(yè)、服務(wù)業(yè)的企業(yè)家紛紛把錢轉(zhuǎn)移到了炒房炒地皮，浮躁和泡沫讓人放棄了在實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的研究、創(chuàng)新。
可以說，過去二三十年房地產(chǎn)市場的繁華在一定程度上是踩踏著實(shí)體經(jīng)濟(jì)前進(jìn)的。同時(shí)，人民幣在國際市場卻在升值，出口優(yōu)勢下降，大量制造企業(yè)步履維艱，一正一反，錢和人才都快速流向了房地產(chǎn)業(yè)。
就在這個(gè)時(shí)候，原本站在房地產(chǎn)業(yè)最上端的開發(fā)商們又重新開始回頭撿起城市運(yùn)營業(yè)務(wù)，只是這個(gè)時(shí)候，商辦市場的空置率高得嚇人，在電商的絞殺下，使得原本就在房地產(chǎn)擠壓下萎靡的零售業(yè)雪上加霜，隨著前幾年P(guān)2P風(fēng)險(xiǎn)事件的爆發(fā)，眾多互聯(lián)網(wǎng)金融公司大舉撤離辦公寫字樓，這又使得寫字樓市場青黃不接。
這不由讓人提出一個(gè)疑問，沒有公司、企業(yè)、商鋪的入駐，改造和運(yùn)營再完美的物業(yè)是否也只是另一個(gè)精致的空殼而已?
2016年是尷尬的一年，房地產(chǎn)市場一個(gè)接一個(gè)政策襲來，開發(fā)商們在這些政策下無論自愿與否都得加入城市運(yùn)營這一行業(yè)，他們花樣百出、各顯神通，幾乎所有人都覺得未來城市運(yùn)營是一個(gè)很大的市場，甚至可以在眾人的描述中看到未來美好的前景。
只是在2017年的伊始，回歸一下冷靜和理性，問一問未來的城市運(yùn)營商們，在“雙創(chuàng)”的風(fēng)口之后你們的辦公物業(yè)租給誰?在“海淘”“全球購”無限便捷的時(shí)代中，你們的商業(yè)地產(chǎn)誰來租?
