多數(shù)開發(fā)商認為，此輪調控是有必要的，讓過熱的市場適度降溫，對穩(wěn)健經營、有志于長期發(fā)展的企業(yè)來說，是一個利好。但限購、限貸、限價、限售等偏行政化的手段并不夠。“這沒有從根本上改變供求關系，若取消房價還將上漲?！边@是目前開發(fā)商的主流心態(tài)。
??喧囂的樓市中，房地產公司的聲音被忽略了。
??一波一波的樓市調控之下，房企首當其沖。商 住限售、新房限價、個貸收緊，直接影響的是開發(fā)商的現(xiàn)金流。檢驗房企們生存和運營能力的時候到了。
??21世紀經濟報道的調查和采訪顯示，進入二季度房企普遍面臨較大的銷售壓力，不少開發(fā)商此前規(guī)劃的商 住項目，受到新政沖擊而無法銷售；在一二線城市，新房普遍限價，很多項目拿不到預售證陷入僵持。5月份，大部分房企的銷售環(huán)比下降。
??為了應對調控，大型開發(fā)商普遍開始調整產品結構、區(qū)域布局和入市策略，他們對后市還是謹慎樂觀，但一些重點布局一二線尤其是重倉一線城市的房企就不那么好過了。
??目前，大型房企對于此輪調控的判斷是中長期的，抑制資產泡沫的舉措疊加金融去杠桿的政策，短期內不會取消。他們都在做長期應對的準備。
??被新政限制的開發(fā)商
??剛剛過去的5月份，樓市調控的威力已經顯現(xiàn)。
??克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2017年5月，大部分房企銷售業(yè)績環(huán)比下降。如雅居樂、萬達集團下降幅度在50%以上，萬科、保利、首開、碧桂園等下降幅度也在10%以上，龍湖和中海外下滑8%以上。
??基于對市場政策趨緊的預期，2017年上半年房企加緊推貨，一季度銷售業(yè)績同比增幅較大。但與此同時，各熱點城市限購、限售政策進一步收緊，南京、開封出臺新政，河北承德、唐山、張家口等環(huán)北京、環(huán)雄安地區(qū)限購升級。進入4、5月份，房企銷售便開始下滑。
??“太難了，壓力非常大?！睆V州一家主要布局一二線的中小型開發(fā)商人士透露，近期公司在各大城市的項目銷售受到了很大影響。
??上述人士稱，調控對房企的影響已經不僅停留在限購、限價層面。熱點城市預售證獲取受限、一二線城市加強商 改住“類住宅”整治。商業(yè)銀行個貸收緊，都讓開發(fā)商之前的銷售遇到障礙。
??保利和碧桂園內部人士告訴記者，項目定價、預售證發(fā)放的限制，對房企在熱點城市的銷售去化產生了較大影響。保利和碧桂園在佛山共同開發(fā)的數(shù)個項目，因拿不到預售證而無法開盤。此外，之前銷售的部分項目也因為價格過高而不能網簽。
??而目前一線城市普遍實施的商 住限售對開發(fā)商影響更大。如北京商 住新政出臺后，成交下滑90%，價格大跌。一些房企如泰禾、龍湖等的商 住產品銷售幾近停滯。
??一線市場遇冷，二線城市市場則表現(xiàn)出一定的分化。南京、南昌等二線城市在調控政策影響下成交量環(huán)比降幅較大，而如西安等原先的二線非熱點城市市場則維持了較熱的狀態(tài)。
??但即使在較熱的市場，政策監(jiān)管也在不斷趨嚴。4月，西安萬科城市之光、萬科東方傳奇項目因在未取得預售證的情況下對外銷售，被西安房管局查處。西安萬科12個項目均被暫停網簽。
??雖然此后西安房管局解除了萬科其他未違規(guī)項目的網簽和預售許可限制，但這體現(xiàn)了地方監(jiān)管堅決查處房企違規(guī)銷售的決心。從各大房企反饋的情況來看，房企現(xiàn)在二線城市獲取預售證也更加困難。
??商辦方面，5月，綠地集團北京京緯置業(yè)位于密云區(qū)的綠地朗山產業(yè)園商業(yè)辦公項目存在無證售房行為，并涉嫌違規(guī)宣傳商辦新政，被北京住建委處以173萬元罰款，施以降級開發(fā)資質、暫停網簽、暫停拿地資格以及暫停銀行授信的重罰。
??嚴厲的政策和監(jiān)管之下，房企5月銷售普遍下滑，這一趨勢或還將延續(xù)。
??因此房企的區(qū)域布局和產品結構顯得非常重要。得益于三四線城市的火熱，碧桂園1-5月銷售金額增速高達164%，但5月單月銷售也出現(xiàn)了下滑。融創(chuàng)5月銷售額逆勢環(huán)比上升，得益于此前已獲得預售證的豪宅的銷售。正榮1-5月銷售金額302.7億元，同比增長113%，這與其產品力和區(qū)域市場有關，5月首次推出的武漢正榮府和加推的天津正榮府貢獻了不少業(yè)績。
??龍湖地產廣州公司總經理毛文斌表示，現(xiàn)階段來看，廣州龍湖受影響并不大，主要是產品供應結構造成的。龍湖目前在售和已取得、未開發(fā)地塊均為住宅地塊，在售的順德春江名城有社區(qū)商業(yè)，也已經基本**。
??他指出，今后調控成為新常態(tài)，房企應順應這種變化，不斷提升自身的運營能力和整體競爭力。從另一個角度來看，調整反而是一個機會，幫助開發(fā)商規(guī)范市場。
??長效機制在于調節(jié)供需
??在采訪中，多數(shù)開發(fā)商認為，此輪調控是有必要的，房地產市場在經歷了兩年多的上漲后，2016年10月開始對部分熱點城市出臺調控政策，讓過熱的市場適度降溫，對穩(wěn)健經營、有志于長期發(fā)展的企業(yè)來說，是一個利好。
??但是對于限購、限貸、限價、限售這些偏行政化的手段，一些開發(fā)商認為是不夠的?！斑@種抑制措施只是暫時冰凍了樓市成交，并沒有從根本上改變供求關系，若取消房價還將上漲?！边@是目前開發(fā)商的主流心態(tài)。
??在萬科總裁郁亮看來，增加熱點城市的供應、租售并舉，調節(jié)供需關系，是解決房地產問題的長效機制之一。
??萬科認為，按照中性預測，以在城市實現(xiàn)定居的實際城鎮(zhèn)化率衡量，我國還有超過二十個百分點的城鎮(zhèn)化空間，未來的新市民絕大部分將集中在就業(yè)機會較多的發(fā)達城市圈。因此在人口流入地，住房短缺的現(xiàn)象短期內并不會消失，住宅開發(fā)依然有著廣闊的市場空間。
??但問題在于，面對日益高企的地價，如何向市場提供新市民支付得起的住房？
??萬科提出了“軌道+物業(yè)”開發(fā)模式，東京、香港等人口稠密大都市的發(fā)展過程表明，以城市軌道交通為骨干的公共交通優(yōu)先模式（TOD）能夠高效銜接周邊城鎮(zhèn)、周邊城市群，能增加**都市圈住房有效供應、降低其居住成本。
??其次，積極參與房屋租賃市場的發(fā)展，也可為新市民提供更多可承受的住房。租賃是國際大都市新市民解決居住問題的主要方式。如紐約、東京、倫敦都市圈，租房居住的占比分別為56%、54%和50%。
??萬科、龍湖、招商蛇口、深圳控股等開發(fā)商正在積極布局租賃市場，切入長租**領域。這方面，萬科高級副總裁譚華杰認為，政府的土地、稅收等政策應該給予支持。
??開發(fā)商們普遍認為，一個房價保持穩(wěn)定的房地產市場，有利于住房真正回歸居住目的，也有利于行業(yè)長期發(fā)展。
??除了住房本身，大量新出現(xiàn)的城市配套需求尚待得到滿足，而房企也要尋找新的利潤增長點。目前開發(fā)商們普遍布局養(yǎng)老、物流、教育、度假、創(chuàng)業(yè)等新興不動產及服務領域，進行多元化轉型。
??萬科指出，這些新興業(yè)態(tài)合計，相當于新打造一個房地產行業(yè)。
??5月26日，雅居樂集團主席陳卓林正式披露了公司的多元化計劃，“雅居樂不僅要做地產的制造商，更努力發(fā)展為以地產為**、貫通全產業(yè)鏈的服務供應商和運營者”。
??據(jù)其介紹，雅樂居已實現(xiàn)“以地產為主，多元業(yè)務并行”的運營模式，業(yè)務已覆蓋地產、雅生活、建設、環(huán)保和教育五大業(yè)務板塊。
??無論是萬科提出的城市配套服務商，招商蛇口的城市運營商，還是保利地產的全生命周期產品，雅居樂的全產業(yè)鏈服務商，本質上都指向了同一個方向：住宅開發(fā)商+物業(yè)運營+配套服務。
??21世紀經濟報道的調查顯示，目前開發(fā)商普遍進入的多元化領域包括物業(yè)服務、產業(yè)小鎮(zhèn)、租賃**、聯(lián)合辦公、中小學教育、社區(qū)醫(yī)院等，在這些領域，萬科、碧桂園、恒大、龍湖等大型開發(fā)商依然走在了前面。
