|
|
|
經(jīng)過3月下旬以來新一波的政策加碼，樓市整體是穩(wěn)定下來了。
當(dāng)然，輪到另外一些人不淡定了，就是手里有多套房子的業(yè)主。據(jù)說，北京的房價終于有所松動了。照例是從市場感應(yīng)最敏銳的二手房開始。
但是，且不說這種所謂降價的案例采樣有多少，有沒有代表性，單說輿論對這種波動的過分強調(diào)，就不乏夸大之嫌。退一步說，今年一季度，一線城市房價的上漲，很大程度是以二手房為主并帶動的，所以，市場處于僵滯階段時二手房率先調(diào)整也是正常的反應(yīng)。
去年中央幾次提到的“抑制資產(chǎn)泡沫”，主要是是指抑制房價泡沫，這一點應(yīng)該沒什么爭議了。而要抑制房價泡沫，房價就不能像以前那么上漲，最好是能停漲。從近兩月的房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，一二線熱點城市也接近做到了。房價泡沫不是全局性的泡沫，而主要是指一二線熱點城市的泡沫，這也不必多講。
此前我多次說過，投機投資性資本（需求），是推動房價上漲的主要力量之一。要抑制房價泡沫，就必須阻遏新的投機投資性資本進入樓市，或者說為投機投資性資本進入樓市設(shè)置路障。我們已經(jīng)看到了，普遍做法是，在過往限購限貸限價的基礎(chǔ)上，加上限售。
根據(jù)實證經(jīng)驗，調(diào)控政策會有兩三個月的消化、觀望期，然后再進入調(diào)整期；吊詭的是，調(diào)控政策還會遇到所謂的邊際效應(yīng)遞減的問題，市場主體會據(jù)此延遲決策，從而令調(diào)控效果呈現(xiàn)復(fù)雜的物理反應(yīng)。因此不宜做單向度的判斷。
這一輪的“四限”有沒有效果呢？還是有的。固然，開頭提到的北京二手房價格松動，目前尚未能證明即是調(diào)整期的開始，但我個人堅持認為，倘若調(diào)控力度堅持不放松，到三季度，一定會出現(xiàn)更明顯的變化。而所有的跡象均表明，至少今年內(nèi)調(diào)控不可能放松。
有朋友會問：那如何看待一批房企繼續(xù)搶地的行為？譬如，前不久在嘉興土地市場，400余家房企8小時爭搶8幅地塊。這個事例比較特殊。已有專家分析過了，這些房企很多是馬甲公司，用來圍標的。而且，溢價率是在當(dāng)?shù)卣刂品秶鷥?nèi)的。
跳開來看，房企在目前階段拿地、搶地，有兩個特點。一是維持生存。今年前5個月，土地出讓量并不大，而房企只要還選擇在這個行業(yè)干下去，就必須買地。二是活躍的多為規(guī)模房企。房企集中化的趨勢不可逆轉(zhuǎn)。300億以上級別的房企才有資格繼續(xù)“混”。
從這兩個特點出發(fā)，明知年內(nèi)市場形勢已是“穩(wěn)”字當(dāng)頭，單純以地價來預(yù)測上市時的房價，“算不來賬”，微利甚至可能虧損，規(guī)模房企也要去搶地，就是因為，房企得繼續(xù)保持規(guī)模增長，否則，不進則退，沒得玩了。何況，拿到手的土地，不能只算財務(wù)成本賬，它還是資產(chǎn)運作的生產(chǎn)要素。
回到前文。抑制房價泡沫，阻遏新的投機投資性資本進入，只是第一步，這是被動的一步棋；隨著時間推移，調(diào)控邊際效應(yīng)遞減，泡沫還是有可能繼續(xù)膨脹，所以，還應(yīng)有第二步，即，擠泡沫，這是主動的一步棋。
樓市調(diào)控包含預(yù)期管理。市場主體尤其是投機投資性需求會發(fā)現(xiàn)，政策不會放松，樓市傳導(dǎo)出明確的信號，將在三季度進入調(diào)整期。那些幻想或者說預(yù)期市場逆轉(zhuǎn)的業(yè)主，就可能次第離場，將多余的房產(chǎn)賣掉一套或兩套。這是擠泡沫的小小一步。
北大光華學(xué)院陳玉宇教授在近日廣為傳播的一次演講里建議，改交易環(huán)節(jié)的稅收為持有環(huán)節(jié)的稅收。而持有環(huán)節(jié)的稅收，實際上就是社會各界討論多年的房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)長效機制的重要內(nèi)容，也是擠壓房價泡沫的重要手段。
我堅信，不管你對它持何種態(tài)度，房地產(chǎn)稅是一定會到來的。但大家盡可放心，房地產(chǎn)稅對房價泡沫的擠壓，不可能是急風(fēng)驟雨式的，而更可能是溫和的。理由很簡單，房地產(chǎn)對財政稅收的貢獻，對投資的拉動，所占權(quán)重很大，突然直線跌落，乃不可承受之重。
結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)升級，說到底，需要資本投入。借用能量守衡定律，房地產(chǎn)占據(jù)的資本、資源多了，其他領(lǐng)域就少了。所以在阻遏新的投機投資性資本進入的基礎(chǔ)上，把樓市的存量資本擠出來，為其他行業(yè)、其他領(lǐng)域所用。
過往10多年房地產(chǎn)的快速發(fā)展過程，也是資本在樓市的積聚過程。這個房價堰塞湖的資本規(guī)模是10萬億級的，哪怕將其中的10%疏浚出來，也是萬億級，流入任何一個行業(yè)，都是相當(dāng)可怕的。因此，節(jié)奏必須是緩慢、有序的，而且要給它找到承載的容器。但這是另外一個話題了。
