最近有兩部法律、法規(guī)正在向全社會公開征求意見。一部是《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》，一部是《土地管理法（修正案）》。
《住房租賃和銷售管理條例》是首次將住房租賃納入法規(guī)調(diào)整的范圍。如果說拿地屬于房地產(chǎn)開發(fā)的前端，銷售屬于中端，那么，租賃就屬于房地產(chǎn)開發(fā)的后端，即住房交付后的范疇。這部分的社會關(guān)系急需用法律法規(guī)予以調(diào)整規(guī)范。
住房租賃市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，規(guī)劃發(fā)展住房租賃市場是房地產(chǎn)長效機制的重要內(nèi)容。我個人理解，法律制定的時間稍長，條例相對快一些，而住房租賃市場的規(guī)范管理不能再拖下去了，故以條例形式調(diào)整之。
據(jù)統(tǒng)計，我國大約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住。而提供租賃住房的多以個人為主，零散，管理難度巨大。雖然《征求意見稿》鼓勵簽訂三年以上住房租賃合同，給予相關(guān)政策支持。但供應(yīng)端的結(jié)構(gòu)，決定了培育長租住房市場頗為不易。
培育長租住房市場，必須從租賃市場的源頭也就是供應(yīng)端下工夫。我就聯(lián)想到了《土地管理法（修正案）》。
有朋友會奇怪，《土地管理法（修正案）》只字未提到住房租賃，為何將二者聯(lián)系起來？
《土地管理法（修正案）》第六十三條：
“國家建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。符合土地利用總體規(guī)劃的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，集體土地所有權(quán)人可以采取出讓、租賃、作價出資或者入股等方式由單位或者個人使用，并簽訂書面合同。
按照前款規(guī)定取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租或者抵押。
也就是說，如果《土地管理法（修正案）》征求意見后得以通過，那就意味著，集體經(jīng)營性建設(shè)用地取得了與國有建設(shè)用地同等的轉(zhuǎn)讓、出租或者抵押權(quán)利。
集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、轉(zhuǎn)讓后，可以不可以建設(shè)商業(yè)性住房？以我個人對法律條文的理解，應(yīng)該是允許的。當(dāng)然，《修正案》第六十三條第三款還規(guī)定了，“集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓轉(zhuǎn)讓的辦法，由國務(wù)院另行制定?！?
關(guān)于集體經(jīng)營性建設(shè)用地具體的出讓轉(zhuǎn)讓辦法，正是我想提出建議的地方。即，鼓勵集體經(jīng)營性建設(shè)用地，建設(shè)長租住房。據(jù)國土資源部2013年初步統(tǒng)計，存量集體經(jīng)營性建設(shè)用地有4200余萬畝。將其中一部分拿出來建設(shè)長租公房，可以相當(dāng)程度地緩解當(dāng)?shù)氐淖》烤o張問題。當(dāng)然，它必須符合土地利用總體規(guī)劃。
房價壓力比較大的大城市、特大城市，剛參加工作的年輕人，沒有家庭的支持，開頭幾年買房比較困難，一般都是通過租房解決居住問題。如果當(dāng)?shù)赜信涮紫鄬ν晟啤⒐芾硐鄬σ?guī)范、租金適中又能長期租賃的住房供應(yīng)，我想年輕人是會選擇的。
當(dāng)然，用市場化的方式建設(shè)長租住房，除了基本的商業(yè)和生活配套，還要講究地段。說得直白一點，在大城市，需要有比較方便的公交，最好是能接駁軌道交通。因為剛參加工作的年輕人，很少買車，即使買得起車還可能需要搖號排隊。
集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)長租住房，有三種簡單的方式。一種是村集體組建運營公司，直接開發(fā)、運營；一種是將土地出讓給第三方商業(yè)機構(gòu)來開發(fā)；一種是村集體與第三方商業(yè)機構(gòu)成立合資公司來開發(fā)、運營。
我建議采用第三種方式。原因是，第一種方式，村集體組織缺乏開發(fā)和運營經(jīng)驗；第二種方式，就是賣地，與轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地出讓相似，獲取的是一次性收入，弊端甚大；第三種，農(nóng)民和集體可以獲得長期、穩(wěn)定的收入。
雖然沒有任何人可以說，集體經(jīng)營性建設(shè)用地的價值量就一定比國有建設(shè)用地的價值量低，但無論是何種方式對外出讓集體經(jīng)營性建設(shè)用地用于長租住房，應(yīng)該對出讓價格進行限制。畢竟，這不同于開發(fā)商品房用于出售。地價低，有利于攤薄建設(shè)成本，從而實現(xiàn)租金低于市場化水平，增加其吸引力。這方面，有賴于國家和地方的具體規(guī)定。
集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)長租住房，還可以為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民解決一定的就業(yè)。他們經(jīng)過適當(dāng)培訓(xùn)后，從事長租住房及其配套設(shè)施交付后的服務(wù)工作，是可以勝任的。
如果集體經(jīng)營性建設(shè)用地得以建設(shè)長租住房，無疑為長租住房市場提供了非常重要的供應(yīng)來源，但這需要一個過程。還可開辟其他供應(yīng)渠道。此前我已建議，國家有關(guān)部門和地方政府可出臺政策，鼓勵將閑置的廠房、商業(yè)辦公房，改造為長租住房，水電氣參照普通住房進行配套。尤其是已對商辦采取嚴厲調(diào)控政策的一線城市，這不失為一種盤活思路。
文章寫完后看到一條消息，北京市決定今后5年建設(shè)50萬套租賃住房，且主要在集體用地建設(shè)。這值得各地借鑒。
