上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2016-2017年度全國房價收入比與國際比較》報告顯示，2016年中國房價收入比為近5年本國最高，接近合理區(qū)間上限，預(yù)計2017將小幅回落。而從過去20年國際比較來看，西班牙、中國、丹麥、韓國、美國、意大利這6個國家的房價收入偏離度目前處于相對合理區(qū)間。
??2008年次貸危機(jī)爆發(fā)，全球市場進(jìn)入貨幣寬松環(huán)境，世界主要國家房價重回上升軌道。隨后2012年歐債危機(jī)爆發(fā)，歐洲進(jìn)一步大幅降息使得全球房價整體加速攀升。根據(jù)國際清算銀行和各國統(tǒng)計部門公布的數(shù)據(jù)，報告收集到世界20個國家的歷史套均房價指數(shù)與家庭可支配收入中位數(shù)，以2000年作為基準(zhǔn)年分別計算相應(yīng)指數(shù)，取算術(shù)平均值后得到20個樣本國家住宅價格及家庭可支配收入的總體走勢。數(shù)據(jù)顯示，2013年以來，樣本國家住宅價格累計上升19%，明顯高于收入指數(shù)9%的增幅，房價收入比總體走高。
??中國樓市的發(fā)展邏輯與全球主要國家總體走勢相類似。在2014年底中國央行宣布降息以來，去庫存利好政策頻出，加上資產(chǎn)荒等一系列因素，大量資金涌入樓市，使得房價漲幅不斷擴(kuò)大，在2016年達(dá)到最近七年來的最高值，同時房價收入比值也攀升至近五年來的最高值，部分區(qū)域市場泡沫浮現(xiàn)。
??為了抑制房價泡沫風(fēng)險，目前中國、加拿大、瑞典、澳大利亞、挪威、韓國等多個國家紛紛出臺新一輪的樓市調(diào)控政策，針對成交價格、買賣資格、銀行信貸、房貸保險、房地產(chǎn)稅收（房產(chǎn)交易稅、印花稅、土地稅）等多個方面和領(lǐng)域進(jìn)行了管控。
??易居研究院研究員王夢雯認(rèn)為，如果房價上漲壓力不能得到緩解，各國的市場調(diào)控或?qū)⑦M(jìn)一步收緊。此外，隨著2015年底美國進(jìn)入加息周期，全球性的貨幣寬松恐將難以延續(xù)。預(yù)計2017-2018年全球房價上升趨勢將放緩，房價收入比也有望趨穩(wěn)。
??中國和西、丹、韓、美、意六國房價收入比相對合理
??易居研究院通過對國際清算銀行和各國統(tǒng)計部門公布的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，得到世界20個國家過去近20年的套均房價指數(shù)與家庭可支配收入指數(shù)，以此估算出目前房價與收入的偏離度。并根據(jù)全國新建商品住宅成交均價以及城鎮(zhèn)居民人均可支配收入估算出中國目前房價與收入的偏離度，加入比較。
??截至2016年 ，21個國家房價與收入偏離度排名顯示，加拿大、瑞典、澳大利亞、英國、挪威、法國、比利時等7個國家房價位于合理區(qū)間之上；西班牙、中國、丹麥、韓國、美國、意大利等6個國家房價處于合理區(qū)間；瑞士、荷蘭、芬蘭、南非、愛爾蘭、德國、泰國、日本房價等8個國家位于合理區(qū)間之下。
??其中，中國房價收入偏離度為10%，處于合理區(qū)間；加拿大、瑞典、澳大利亞的房價收入偏離度都超過了70%，房價存在泡沫；而日本的房價收入偏離度數(shù)值最低為-58%，市場偏冷。
??報告提示，根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，美國的貨幣政策變化常常預(yù)示著全球貨幣市場的未來走向。隨著2015年底美國重新進(jìn)入加息周期，全球性貨幣寬松恐將難以延續(xù)，因此房價漲幅過大問題需要引起重視。
??全國房價收入比去年為近5年最高，預(yù)計今年小幅回落
??2009年以來全國房價收入比總體呈現(xiàn)下行態(tài)勢，于2014年達(dá)到十年來最低點(diǎn)7.1。但近三年來比值持續(xù)攀升， 2016年達(dá)到近五年來最高值7.4。報告分析指出，房價收入比上行主要有兩個原因，一是2016年一線城市和重點(diǎn)二線城市房價有明顯上漲，二是收入增幅小于房價增幅。
??報告預(yù)計2017年全國商品住宅成交均價增幅在5%左右，增幅有所回落。同時，隨著各項(xiàng)改革的推進(jìn)和收入基數(shù)的提高，預(yù)計城鎮(zhèn)居民可支配收入增長仍將保持平穩(wěn)在8%附近。綜合此類指標(biāo)，報告預(yù)計2017年全國房價收入比有望小幅降至7.2左右，相比2016年7.4有所回落，同時仍處于合理區(qū)間內(nèi)。
??2017年第一季度以來，以北京為代表的房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市紛紛展開新一輪的樓市調(diào)控，政策收緊的信號非常明顯。易居研究院研究員王夢雯表示，本輪樓市調(diào)控重新定位在于強(qiáng)調(diào)居住屬性，預(yù)計“抑制投機(jī)為主、去庫存為輔”的政策思路將貫穿全年，進(jìn)一步抑制全國房價過快上漲的態(tài)勢，市場回歸理性。全國房價收入比的回落，也是本輪政策調(diào)控的效應(yīng)之一。
??本報告對中國房價收入比的計算方法和衡量標(biāo)準(zhǔn)
??房價收入比指標(biāo)主要用于衡量房價是否處于居民收入能夠支撐的合理水平，直接反映出房價水平與廣大居民自住需求相匹配的程度。對于房價收入比的衡量，各類研究有不同的指標(biāo)。易居研究院給出了其中一種測算方法：房價收入比=住房總價/家庭可支配收入=(新建商品住宅成交均價×100平方米戶型)/(城鎮(zhèn)居民人均可支配收入×城鎮(zhèn)家庭戶均人口)。報告顯示，2016年全國新建商品住宅平均成交價格為7203元/平方米，全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為33616元，全國房價收入比為7.4，其含義是：普通城鎮(zhèn)家庭在不考慮其他支出的情況下，需要7.4年時間才可以認(rèn)購一套全國均價水平、100平方米戶型的住房。
??報告對房價收入比劃分了不同的區(qū)間，以更好判斷當(dāng)前房價收入比是否偏高。從區(qū)間劃分來看，全國房價收入比處于6.5-7.5內(nèi)屬于合理區(qū)間，低于6.5屬于偏低區(qū)間，而高于7.5屬于偏高區(qū)間?；诖祟惻袛啵?016年全國房價收入比仍處于6.5-7.5的合理區(qū)間，但接近此類區(qū)間的上限。
