房東攆人、中介騙人、開(kāi)發(fā)商欺負(fù)人……您還在為租房買(mǎi)房而煩惱嗎?剛剛,我國(guó)首部專(zhuān)門(mén)針對(duì)住房租賃和銷(xiāo)售的法規(guī)——《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例》(征求意見(jiàn)稿)發(fā)布了!今后,租房買(mǎi)房再遇到糟心事兒,您可以舉起法律的武器保護(hù)自己啦。
按照住建部的說(shuō)法,《條例》立法的目的在于建立購(gòu)租并舉的住房制度,規(guī)范住房租賃和銷(xiāo)售行為,保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益,保障交易安全。麻辣財(cái)經(jīng)帥哥記者三七強(qiáng)注意到,意見(jiàn)稿著墨最多的還是保護(hù)承租人權(quán)益,讓租房者更安心。
要知道,根據(jù)統(tǒng)計(jì),我國(guó)約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住,主要是外來(lái)務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等,他們確實(shí)需要法律保護(hù)!
繳房租按年還是按季?政策鼓勵(lì)月付
三七強(qiáng)第一時(shí)間拿到征求意見(jiàn)稿,下面開(kāi)始劃重點(diǎn)了:
出租人應(yīng)當(dāng)確保出租房符合安全要求,滿(mǎn)足基本使用功能;出租人不得采取暴力、威脅或者其他強(qiáng)制方式驅(qū)逐承租人,收回住房。也就是說(shuō),房東拿了房租,就得信守承諾、負(fù)起責(zé)任。白紙黑字簽在那里,隨便攆人可不成。
那么,租住期間,房東能否隨意進(jìn)入房間?意見(jiàn)稿明確,未經(jīng)承租人同意,出租人不得擅自進(jìn)入租賃住房;當(dāng)事人在住房租賃合同中約定出租人可以進(jìn)入租賃住房情形的,出租人應(yīng)當(dāng)按照約定進(jìn)入租賃住房并提前通知承租人,把房子租出去了,產(chǎn)權(quán)還是房東的,可這期間的使用權(quán)是租客的。就算房東要賣(mài)房、買(mǎi)家要看房,也得尊重租戶(hù)的意見(jiàn),本來(lái)租戶(hù)就弱勢(shì),自己的一方小天地可不能隨便他人叨擾。
“二房東”是否合法呢?按照意見(jiàn)稿的意思,是合法的——承租人可以按照租房租賃合同的約定轉(zhuǎn)租住房;未約定的,承租人轉(zhuǎn)租住房,應(yīng)當(dāng)征得出租人的書(shū)面同意。此外,自然人轉(zhuǎn)租住房達(dá)到一定規(guī)模的,應(yīng)當(dāng)依法辦理工商登記。也就是說(shuō),如果你是專(zhuān)業(yè)的、轉(zhuǎn)租了很多住房的“二房東”,由于涉及經(jīng)營(yíng)行為,所以要辦理工商登記。
為了保障居住環(huán)境和質(zhì)量,意見(jiàn)稿提出了一些強(qiáng)制性要求。比如,出租房應(yīng)當(dāng)符合單間租住人數(shù)和人均租住面積的標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然,具體標(biāo)準(zhǔn)由直轄市、市、縣人民政府制定。此外,廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等非居住空間,不得出租用于居住。也就是說(shuō),未來(lái),開(kāi)墻打洞、群租住房、出租地下室將可能成為違法行為。
有些要求不是強(qiáng)制性的,意見(jiàn)稿也提出了鼓勵(lì)方向。比如,在租金繳納方面,承租人應(yīng)當(dāng)按月支付租金,當(dāng)事人另有約定的除外。若當(dāng)事人約定“季付”“年付”,也可以照其執(zhí)行,但政策上是鼓勵(lì)“月付”的。又比如,住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的,出租人不得單方面提高租金。對(duì)這一條,房東尤其得留心了,日后要漲價(jià),最好提早在合同里就給租戶(hù)打好“預(yù)防針”,免得日后再生是非。
月付租金、不得亂漲,其實(shí)都是為了營(yíng)造長(zhǎng)期穩(wěn)定的租房環(huán)境。意見(jiàn)稿在租住期限方面提出,鼓勵(lì)簽訂長(zhǎng)期住房租賃合同,當(dāng)事人簽訂三年以上住房租賃合同且實(shí)際履行的,應(yīng)當(dāng)給予相關(guān)政策支持?!?
三年以上,算得上是穩(wěn)定的租住關(guān)系了,有利于租房市場(chǎng)穩(wěn)定。此外,意見(jiàn)稿還要求住房租賃企業(yè)出租自有住房的,除承租人另有要求外,租賃期限不得低于三年。既然是專(zhuān)門(mén)拿出房源從事租賃的企業(yè),就更應(yīng)該拿出誠(chéng)意、維護(hù)長(zhǎng)期客戶(hù)。
在租賃備案上,意見(jiàn)稿提出:租賃住房的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同簽訂十五日內(nèi),到房產(chǎn)管理部門(mén)或基層組織辦理備案?,F(xiàn)在大家租房時(shí)嫌麻煩,很多都不去登記,那拿什么來(lái)激勵(lì)備案積極性呢?意見(jiàn)稿明確,承租人可持備案的合同申領(lǐng)居住證,并享受規(guī)定的基本公共服務(wù);租賃期限屆滿(mǎn)時(shí),承租人享有同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。對(duì)那些漂在城市里的異鄉(xiāng)打拼者來(lái)說(shuō),能拿到居住證、能享受些公共服務(wù)、能在續(xù)租時(shí)得到政府撐腰也挺好,不妨就跑跑腿、登個(gè)記。
當(dāng)然,權(quán)利與義務(wù)是對(duì)等的。租客也不能自視為弱勢(shì)群體,就一點(diǎn)義務(wù)不擔(dān)。意見(jiàn)稿說(shuō)了,承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定及物業(yè)管理要求合理使用租賃住房,不得擅自改動(dòng)住房結(jié)構(gòu)和室內(nèi)設(shè)施設(shè)備。
對(duì)房產(chǎn)中介,劃定11個(gè)“禁區(qū)”
說(shuō)完了租房,再看看買(mǎi)賣(mài)房。
為了讓住房銷(xiāo)售更加規(guī)范,意見(jiàn)稿對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)明確了十二種禁止行為。這“十二宗罪”可都是從現(xiàn)實(shí)中總結(jié)出來(lái)的。
有些是“炒作”:比如捏造或者散布漲價(jià)信息,捂盤(pán)惜售或者變相囤積房源,為買(mǎi)受人墊付首付等。
有些是“欺瞞”:比如發(fā)布虛假房源信息和廣告;不明碼標(biāo)價(jià),在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)出售,即“價(jià)外加價(jià)”;同一房源重復(fù)銷(xiāo)售,即“一房多售”等。
有些則是“霸王條款”,比如捆綁搭售,即開(kāi)發(fā)商在賣(mài)房時(shí)違背買(mǎi)家意愿,搭售車(chē)位、地下儲(chǔ)藏室等商品。也就是說(shuō),房子和車(chē)位要分開(kāi)賣(mài),買(mǎi)家可以都買(mǎi),開(kāi)發(fā)商也可以給點(diǎn)優(yōu)惠,但強(qiáng)制買(mǎi)家既買(mǎi)房又買(mǎi)車(chē)位,不成!
對(duì)于這些行為如何處罰?意見(jiàn)稿規(guī)定,可依法處以暫停網(wǎng)上簽約權(quán)限、沒(méi)收違法所得、罰款、吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)等處罰措施,構(gòu)成犯罪的,還要依法追究刑事責(zé)任。
租房買(mǎi)房,大多都得通過(guò)房產(chǎn)中介。這些年市場(chǎng)上的亂象,也與一些無(wú)良的中介機(jī)構(gòu)脫不了干系。針對(duì)此,意見(jiàn)稿也列了11個(gè)“禁區(qū)”。這些“禁區(qū)”就是當(dāng)前存在的各種“坑”啊,想租房買(mǎi)房的可得睜大眼睛、多多提防了。
有些“坑”真是讓大家深受其害。比如:捏造散布不實(shí)價(jià)格信息,或者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)串通捂盤(pán)惜售,炒賣(mài)房號(hào),操縱市場(chǎng)價(jià)格;發(fā)布虛假房源信息,隱瞞影響住房租賃、銷(xiāo)售的信息;強(qiáng)制提供代辦服務(wù)、捆綁收費(fèi);泄露或者不當(dāng)使用客戶(hù)信息,謀取不正當(dāng)利益。尤其最后這一條,咱們天天接到中介電話(huà),還不就是“泄露或者不當(dāng)使用客戶(hù)信息”嘛!中介機(jī)構(gòu),今后要當(dāng)心!
有些“坑”看似方便了當(dāng)事人,但其實(shí)是違法的。比如,協(xié)助當(dāng)事人弄虛作假,為規(guī)避住房交易稅費(fèi)、騙取貸款等非法目的提供便利;又如違反有關(guān)規(guī)定,為當(dāng)事人提供購(gòu)房融資?,F(xiàn)在市場(chǎng)上很多買(mǎi)賣(mài)都簽訂“陰陽(yáng)合同”來(lái)避稅,其實(shí)是違法行為,大家心里還是要清楚的。意見(jiàn)稿說(shuō)了,若經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員違反規(guī)定,可給予暫停合同網(wǎng)上簽約權(quán)限、沒(méi)收違法所得、罰款等處罰措施。
看了這個(gè)條例,您滿(mǎn)意嗎?當(dāng)然,這次發(fā)布的是征求意見(jiàn)稿,您若有自己的高見(jiàn),可以到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的網(wǎng)站上去反映。這事很關(guān)己,可不要“高高掛起”喲!