最近兩年，因?yàn)榉績(jī)r(jià)從一線城市到二線城市，甚至部分三線城市接連上漲，“房子”成為之無(wú)愧的熱門話題。買房，不論是剛需還是投資，成了許多人不得不思考和面對(duì)的問(wèn)題。
但從目前來(lái)看，至少?gòu)耐顿Y的角度，房子已不適合再購(gòu)買，或者說(shuō)房地產(chǎn)最近這個(gè)連續(xù)兩年的上升周期將告一段落，這里先從最近各地紛紛上調(diào)房貸利率折扣說(shuō)起。
引發(fā)關(guān)注最多的是北京。從5月2日起，包括工、農(nóng)、中、建、交五大國(guó)有商業(yè)銀行，以及部分股份制商業(yè)銀行收緊北京市房貸優(yōu)惠政策，首套房執(zhí)行4.9%的基準(zhǔn)利率;二套房的貸款利率則在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%，即5.88%的年利率。
類似的，上海、深圳、廣州、杭州、天津等地首套房貸利率近期也紛紛所上調(diào)。其中杭州首套房貸款利率基本上在9折至9.5折;上海的多家銀行將首套房貸利率由先前的9折上調(diào)到9.5折甚至基準(zhǔn)。
這是一個(gè)什么概念呢?比如某對(duì)年輕夫婦預(yù)算300萬(wàn)準(zhǔn)備在北京買首套房(300萬(wàn)在北京買房如今不算多高的預(yù)算)。其中貸款200萬(wàn)，按照一年前八五折的房貸優(yōu)惠利率，也就是年化4.17%，200萬(wàn)貸款30年每月還款9745元，總計(jì)利息150萬(wàn)。如果沒(méi)有折扣，也就是基準(zhǔn)利率4.9%，那么需要沒(méi)月還款10615元，利息總計(jì)182萬(wàn)。等于多支出32萬(wàn)的利息，這無(wú)疑是變相的漲價(jià)。
當(dāng)然，房貸利率上升并不是房子不再具備投資條件的根本因素，但卻可以說(shuō)是直接因素或者導(dǎo)火線。
一方面，房?jī)r(jià)之所以在2015年開(kāi)始上漲，誘發(fā)因素也是因?yàn)榉抠J利率，只不過(guò)當(dāng)時(shí)是連續(xù)降息——從3月1日開(kāi)始，全年共計(jì)降息五次，貸款利率累計(jì)降低1%。取消房貸利率優(yōu)惠是變相“漲”房?jī)r(jià)，降息自然就是變相地降價(jià)。
另一方面，商業(yè)銀行紛紛上調(diào)首套房貸利率，主要并非為了貫徹房地產(chǎn)調(diào)控政策這個(gè)政治目的，而是基于房貸資金成本上升的內(nèi)生動(dòng)力。今年以來(lái)，資金市場(chǎng)的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率一直抬升，5月4日，銀行間同業(yè)拆借利率繼續(xù)集體上揚(yáng)。上海銀行間同業(yè)拆放利率(Shibor)隔夜品種上升了0.0055個(gè)百分點(diǎn)至2.8506%，刷新兩年來(lái)高位。7天期Shibor上升了0.0140個(gè)百分點(diǎn)至2.9270%，其余中長(zhǎng)期利率品種也呈現(xiàn)上升走勢(shì)。
除了資金市場(chǎng)的專業(yè)指標(biāo)，舉個(gè)通俗的例子：最熟悉的余額寶、現(xiàn)金寶等無(wú)風(fēng)險(xiǎn)或者風(fēng)險(xiǎn)極低的貨幣基金，7日年化利息都超過(guò)4%了，這也是近兩年沒(méi)有過(guò)的情況。貨幣基金主要投向銀行協(xié)議存款和大額存單，銀行付出的資金成本自然在4%以上，如果房貸利息再打八五折，那銀行房貸業(yè)務(wù)就無(wú)利潤(rùn)可言，如此說(shuō)來(lái)，房貸利率上升是一種趨勢(shì)。還有美聯(lián)儲(chǔ)加息等外部影響因素，這里暫不討論。
當(dāng)然，講這么多有關(guān)利率、利息的，并不是說(shuō)這就是影響房?jī)r(jià)的決定因素，事實(shí)上也并不是，只是一個(gè)相對(duì)變化較大，且近期極有可能造成影響的因素。而對(duì)于影響房?jī)r(jià)的其他因素，如高素質(zhì)人口流入大城市、一線城市庫(kù)存少，甚至租售比、房?jī)r(jià)收入比等，有些或許比利率因素更重要，但這些影響因素變動(dòng)并不大，或者說(shuō)一直存在并沒(méi)有較大轉(zhuǎn)變的跡象。
目前房子已不值得投資，至少在可預(yù)期的一段時(shí)間之內(nèi)。但這不代表大城市，尤其是一線城市的房產(chǎn)會(huì)跌多少，即便下跌，也可能只會(huì)是小幅度的調(diào)整，而不會(huì)趨勢(shì)性地下跌。因?yàn)榇蟪鞘校绕涫潜鄙仙钸@樣的一線城市，無(wú)論是橫向與國(guó)際上的大都市對(duì)比，還是與縱向上和歷史對(duì)比，都可以說(shuō)“居大不易”。
與國(guó)際上的大都市對(duì)比，北上深房?jī)r(jià)的絕對(duì)值還排不進(jìn)前10。以東京為例，雖然自上世紀(jì)90年代開(kāi)始下跌并探底，但目前市中心六區(qū)的房?jī)r(jià)大致為上海的2~3倍，當(dāng)然兩地居民收入有些差異，但東京這個(gè)價(jià)格是在征收房產(chǎn)稅基礎(chǔ)上的?？v向看，很多人并不太清楚新中國(guó)之前的“房?jī)r(jià)”，遠(yuǎn)的如大唐白居易感嘆長(zhǎng)安價(jià)高且不談。近者看近代上海，作家魯迅收入不菲，每月多則六百塊大洋，少則三四百，按購(gòu)買力折算，約相當(dāng)于如今的4~6萬(wàn)月薪。與魯迅同時(shí)期的上海市民，月薪不過(guò)30大洋左右。即便如此，他在上海十年一直租房。1928年，魯迅兩口子租住在老式石庫(kù)門景云里(今虹口區(qū)橫浜路35弄)，全款買下需要5萬(wàn)大洋，以魯迅每月400大洋左右的月收入，要不吃不喝十來(lái)年。
大城市有更多的就業(yè)和成長(zhǎng)機(jī)會(huì)，因此吸引了高學(xué)歷年輕人前赴后繼，房?jī)r(jià)高是一個(gè)不利因素，但這似乎無(wú)法避免。
