導(dǎo)語：
雖然房價會往哪個方向走，房子該買或是賣，成為永遠(yuǎn)都解不開的謎題，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，漲幅居前的熱點城市還有加碼調(diào)控措施的可能，下一步調(diào)控的重點或轉(zhuǎn)向二手房方面。
一二線城市樓市漸入降溫通道
國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，3月70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比增幅為0.7%，相比2月0.3%的增幅有所擴(kuò)大。但分城市來看，一二線熱點城市樓市已逐步開啟降溫通道。國家統(tǒng)計局重點監(jiān)控的3月15個一線和熱點二線城市，新建商品住宅價格同比漲幅全線回落，回落幅度在0.2個至6.0個百分點之間；業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，隨著地方調(diào)控持續(xù)加碼，二季度房價增幅料將收窄。
北京調(diào)控新政滿月 樓市降溫 部分二手房源價格跳水
從“3·17”新一輪樓市調(diào)控出臺至今，一個月內(nèi)北京多部門已針對樓市使出十余個“大招”，認(rèn)房認(rèn)貸、抬高首付等劍指炒房的措施落地生效，堪稱“史上最嚴(yán)”。來自市住建委的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年4月上半月，北京市二手房共網(wǎng)簽8000余套，環(huán)比2017年3月下半月下降5成。面對交易冷清的行情，部分著急出手的業(yè)主開始大幅下調(diào)二手房源的報價。
問題一：房價降了嗎？ wind資訊
從統(tǒng)計局確實可以看出，經(jīng)過一個半月的調(diào)控加碼，熱點一二線城市房價環(huán)比平穩(wěn)，調(diào)控成效進(jìn)一步顯現(xiàn)。
不過中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓指出，或許熱點城市的房價假摔大于真跌。尤其是在15個一二線熱點城市中，幾乎都是調(diào)控重點施展的城市，除限購、限貸以外的限價、限售、限簽政策與“雙合同”的因素，已經(jīng)掩蓋房價上漲的真實性，暫時讓房價呈現(xiàn)下降的情景。也就是說，存在房價表面上看起來是下降的，事實上是假摔，而是上漲的情形。
用數(shù)據(jù)來說話。從70城房價環(huán)比變化看，3月70城房價環(huán)比上漲0.71，比2月0.33%，擴(kuò)大了0.38%，比1月0.24%擴(kuò)大了0.47%，比去年12月房價環(huán)比上漲0.26%擴(kuò)大0.45%，說明這幾個月來，房價依舊呈現(xiàn)加速上漲的走勢。而環(huán)比上漲的城市看，3月上漲的城市62個城市，8個城市下降，比2月上漲的城市56個還多6個，比2月下降的城市12個城市下降減少了4個。
從70城房價同比變化看，3月70城房價同比上漲10.30%，比2月10.56%增幅回落了0.26%，比1月10.69%增幅回落0.39%、比去年12月10.80%增幅回落0.50%，說明房價漲勢減弱、漲幅不斷收窄，但是房價總體還在上漲，并且保持高位上漲的形勢。房價的漲幅回落，實質(zhì)上就是房價上漲的幅度下降，不是房價真正的下跌。而同比上漲的城市看，3月上漲的城市68個城市，2個城市下降，比2月上漲的城市67個增加了1個，比2月3個城市下降的減少了1個。
安家融媒
在新常態(tài)下，炒房者的路越走越窄。從去年國家提出“房子是用來住的而不是用來炒的”這一定位后，安家融媒就知道未來的房地產(chǎn)基本思路了。那就是將圍繞房子是用來住的出臺各種政策，同時嚴(yán)厲打擊各種炒房行為。事實證明，不法開發(fā)商和中介已經(jīng)遭到嚴(yán)厲整治，這大家都看得到。
再從根上看，在如此嚴(yán)厲的政策下，經(jīng)濟(jì)是回暖的，也再次證明經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴性正在逐步擺脫，所以企圖以此來阻止房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的心態(tài)已經(jīng)失效。最重要的是國家穩(wěn)定市場的決心是不想象的。那么，我們個人也好，企業(yè)也好，必須做出積極的心態(tài)，正確認(rèn)識當(dāng)下房地產(chǎn)市場狀態(tài)，明確未來方向。
炒房者的生存環(huán)境將不復(fù)存在，說完全消失基本不太可能，但是炒房時代也將宣告結(jié)束。如果一旦炒房者不再，市場將平穩(wěn)過渡。而市場環(huán)境將更加凈化。這樣看來，對剛需購房者有百利而無一害。
那么剛需購房者就不要問了，說現(xiàn)在的政策會不會傷及無辜啊？不用擔(dān)心，剔除炒房者就是還剛需購房者一個健康的市場環(huán)境，沒有炒作，只有房子用來住。所以，不會傷及剛需。恰恰是在保護(hù)剛需，讓剛需能夠在選擇房子上有更大的空間和余地，而不是天天較真市場上的房子貴了還是便宜了。
問題二：房價會往什么方向走？
關(guān)于房價走向，向來多空對決。近日，值得關(guān)注的是，中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷和海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家姜超攜手警告樓市風(fēng)險。
李迅雷指出，中國樓市的火熱已持續(xù)了十多年，現(xiàn)在依舊是各路資金的寵兒。然而，美國次貸、日本樓市等前車之鑒告訴我們，沒有只漲不跌的市場。1993年起這輪美國房地產(chǎn)牛市中，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的高點發(fā)生在2000年，但房價下跌則發(fā)生在2006年，說明房價滯后投資增速的拐點六年才開始下跌。中國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的高點出現(xiàn)在2010年，達(dá)到33%，如今已經(jīng)回落到個位數(shù)，說明房地產(chǎn)作為周期性行業(yè)，一定會經(jīng)歷從繁榮到衰退的過程，只是很難預(yù)測衰退的具體時間。
他稱，由于房價上漲從本質(zhì)而言就是人口現(xiàn)象，根據(jù)人社部對500個村的農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移就業(yè)監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年一季度在外務(wù)工的人數(shù)為27.9萬人，同比減少2.1%。這應(yīng)該是中國自80年代改革以來首次出現(xiàn)外出農(nóng)民工的負(fù)增長，而中國流動人口的減少則發(fā)生在2015年。不過人口老齡化和人口流動負(fù)增長等對房價存在抑制作用的因素未能充分顯示作用，這同樣是一個時滯現(xiàn)象，這些都印證了房價不會繼續(xù)上漲。
李迅雷指出，經(jīng)過上面種種分析，除了貨幣擴(kuò)張因素之外，其他如改善性需求等解釋力度不大。
這個觀點和姜超不謀而合。在姜超最新研報中，他表示，過去兩年，國內(nèi)房價暴漲，出現(xiàn)明顯的資產(chǎn)泡沫，重要原因在于貨幣超發(fā)。
央行每年制定了12%左右的廣義貨幣M2增速，是按照7%左右GDP增速和3%左右CPI增速來制定，但實際的貨幣增速高達(dá)16%，原因在于商業(yè)銀行為了盈利的需要，發(fā)展出了巨大的影子銀行，導(dǎo)致了貨幣嚴(yán)重超發(fā)，而超發(fā)的貨幣則滋生了各種資產(chǎn)泡沫，尤其是地產(chǎn)泡沫。
方正宏觀
方正宏觀任澤平則認(rèn)為，無論是從房地產(chǎn)投資或是房地產(chǎn)市場來看，都更為樂觀。他指出，從經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)看，無論是出口、制造業(yè)投資、基建，還是房地產(chǎn)投資等為代表的需求復(fù)蘇是超預(yù)期的，短期可能受庫存回補(bǔ)接近尾聲擾動，但中長期需求比市場預(yù)期的要樂觀。
房地產(chǎn)周期就是一句話，長期看人口，中期看土地，短期看金融。過去這一年多的時間房地產(chǎn)出現(xiàn)了迅速而猛烈的上漲，為什么？因為三期疊加，人口往大都市圈流入，不供地，貨幣又是松的。未來會發(fā)生什么變化呢？未來的變化是人繼續(xù)往大的都市圈流入，盡快改變小城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略、控制大城市規(guī)模的這種思路，盡快樹立大都市圈的戰(zhàn)略。現(xiàn)在來看，供地是不及預(yù)期的。房地產(chǎn)短期看金融，未來大概率貨幣會收緊。
任澤平稱，無論從美國還是從日本的經(jīng)驗，也包括從過去我們十多年的經(jīng)驗告訴我們，人往大的都市圈遷移是幾百年來城市文明的勝利，因為大的都市更節(jié)約土地、更節(jié)約資源、更有活力。過去十多年關(guān)于城鎮(zhèn)化的認(rèn)識一直沒有進(jìn)步，這句話如果不改的話，長效機(jī)制難以建立，如果改的話，長效機(jī)制有希望。哪句話呢？控制大城市規(guī)模，重點發(fā)展小城鎮(zhèn)，區(qū)域均衡發(fā)展。還有就是房地產(chǎn)調(diào)控也需要改進(jìn)，房地產(chǎn)調(diào)控20年了，我們就三招：限購、限貸、限制土地供給，短期雖然有效果，但長期結(jié)果可想而知。長期關(guān)鍵看長效機(jī)制。
謝逸楓
謝逸楓稱，房價沒有到拐點，不存在拐點的說法，是因為房價還在上漲，不管是環(huán)比還是同比，而同比只是房價上漲的幅度收窄而已。
他認(rèn)為，接下來4月70城市房價總體繼續(xù)降溫，環(huán)比、同比的房價上漲幅度還會收窄，一旦轉(zhuǎn)變成直接下跌，市場應(yīng)該會出現(xiàn)維穩(wěn)的政策，城市分化繼續(xù)。一方面是15個熱點的一二線城市的房價下降轉(zhuǎn)變成收窄降幅，不排除一些熱點城市的房價回漲，特別是廣州。另一方面是非熱點的二線城市與三線城市房價繼續(xù)上漲，并且擴(kuò)大上漲的城市。不過，供需緊張、貨幣超發(fā)的根本性問題沒有解決，盡管暫時按住了房價上漲的勢頭，天依然不變。長期看，房價上漲的結(jié)果不可避免。
中金公司
中金公司此前點評住建部和國土資源部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》稱，《通知》首次提出諸多可量化追蹤的供地指導(dǎo)意見，并著力強(qiáng)調(diào)“落實房地產(chǎn)工作責(zé)任制”、“強(qiáng)化約談問責(zé)”，體現(xiàn)了此次中央穩(wěn)定房價的堅定決心。同時，《通知》特別提到要根據(jù)各地實際情況適時調(diào)整住宅用地供應(yīng)，表明此輪政策重在抑制房價過快上漲、維持房價穩(wěn)定，不必?fù)?dān)心房價因供地增加而出現(xiàn)下跌。
至于政策效果如何，仍須關(guān)注實際執(zhí)行情況。中金公司認(rèn)為，能否足額完成供地計劃，將是此次政策能否起效的關(guān)鍵所在。
李迅雷
房價永不跌？看看美國
美國上一輪房地產(chǎn)牛市始于1993年，至2003年房地產(chǎn)整整上漲了10年，當(dāng)時有分析人士表示，美國房價上漲很健康，短期不會下跌，隨后幾年，房價果然繼續(xù)保持上漲態(tài)勢。
到了2005年，就連保守的美聯(lián)儲主席格林斯潘向國會作證時，也罕見地表示“美國尚未出現(xiàn)全國性房地產(chǎn)泡沫”。也有的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為“貸款渠道的多元化”、“產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的多元化”、“貸款利率的多元化和多選擇的重新貸款機(jī)制”以及“房地產(chǎn)消費結(jié)構(gòu)呈多元化趨勢”使所有人覺得泡沫不會破滅。
不幸的是，正是在這種一致預(yù)期下，2006年美國房價出現(xiàn)了下跌勢頭，2007年8月起次貸危機(jī)席卷美國、歐盟及日本的金融市場。
李迅雷表示，人們總是習(xí)慣為現(xiàn)狀找理由，如今也是如此，認(rèn)為中國特色的房地產(chǎn)市場盡管存在泡沫，但房價絕不會下跌，因為土地是受管制的，即供給有限，國家有調(diào)控能力。這與2005年的時候，美國人民對“美國特色”房地產(chǎn)市場不會下跌的認(rèn)識不是有著驚人的相似嗎？
問題三：樓市調(diào)控是否還會繼續(xù)加碼？
雖然對于房價走勢，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們各執(zhí)一詞，但對于后續(xù)調(diào)控，大多數(shù)認(rèn)為熱點城市還有加碼的可能，甚至下一步調(diào)控的重點或轉(zhuǎn)移至二手房。
發(fā)改委副主任寧吉喆表示，目前國家正在抓緊時間，緊鑼密鼓研究制定保證房地產(chǎn)長期持續(xù)健康發(fā)展的長效機(jī)制，成熟的時候可以付諸實施。寧吉喆表示，一方面，對熱點城市房價上漲可能會帶來泡沫要加以防范、調(diào)控，從需求側(cè)、供給側(cè)都要采取些措施。另一方面對廣大的三四線城市還要堅持去庫存，因為那些地方要實現(xiàn)它的住房價值還要很長很長時間。房地產(chǎn)的區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性的矛盾給宏觀調(diào)控提出了更高的要求。
數(shù)據(jù)顯示，從2016年9月30日開始，全國超過35個城市出臺了逾103次有關(guān)房地產(chǎn)的約束性調(diào)控政策；截止到2017年4月18日，77個市、縣、區(qū)出臺了新一輪樓市限購、限貸調(diào)控加碼等政策；全國已經(jīng)有13個城市出臺樓市“限賣”政策。
交通銀行宏觀研究員夏丹稱，從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)看，盡管不排除有季節(jié)性因素的上漲，但在調(diào)控的緊箍咒特別是對新房的限制已收到幾乎“史上最緊”的情況下其房價仍然上揚(yáng)，表明控房價還任重道遠(yuǎn)。
她預(yù)計，漲幅居前的熱點城市還有加碼調(diào)控措施的可能，下一步調(diào)控的重點可能轉(zhuǎn)向二手房方面，調(diào)控手段由限購限貸轉(zhuǎn)而側(cè)重于限售，以拉長二手房上市轉(zhuǎn)讓交易的時間。房價上漲壓力較大的環(huán)核心城市地區(qū)也有加入限購限貸大軍的趨勢，調(diào)控范圍還將擴(kuò)大。
謝逸楓稱，預(yù)計15個熱點一二線城市房價調(diào)控維持當(dāng)前現(xiàn)狀，并且部分熱點城市調(diào)控已加碼，短期不會放松，并且會貫穿2017年。一方面是15個熱點一二線城市房價隨時都可能反彈，況且政策與人為因素只是暫時性的，完成控制目標(biāo)是目標(biāo)；另一方面是15個熱點城市供需、貨幣、人口、住宅用地供應(yīng)等一系列問題沒有根本性解決，一旦放松必上漲；其三是15個熱點城市房價調(diào)控已經(jīng)非常嚴(yán)厲了，如果沒有大幅度的上漲，基本不存在調(diào)控上加力了。其四是要防止房價過快下跌的風(fēng)險，避免房價崩盤，危及到樓市、金融、經(jīng)濟(jì)、債務(wù)的安全。
謝逸楓認(rèn)為，按照以往房價調(diào)控經(jīng)驗看，一旦15個熱點城市房價真正的下跌并且下跌過快，影響到經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長、金融安全與地方經(jīng)濟(jì)、地方債務(wù)、財政收入、賣地收入、基礎(chǔ)實施投資等，房價調(diào)控會轉(zhuǎn)變成房價穩(wěn)定的刺激政策出臺，避免房價崩盤。
